10月漲3.4%‧直追藍籌‧小資本股後市看俏

理财专栏
财经周刊 2011-07-18 15:12


以市值和地库面积（超过1万英亩）计算，UEM置地控股现在是最大的产业公司。

在今年2月完成收购阳光（Sunrise）的计划后，UEM置地控股现在的市值超过115亿令吉。

最大市值和地库的产业股。UEM置地控股（UEMLand，5148，主板产业股）是马友乃德世界（UEM World）进行企业重组后，于2008年11月上市的产业公司。

它是努沙再也总发展商及主要的土地拥有人，努沙再也是依斯干达马来西亚的主要旗舰地区。

马友乃德集团（由国库控股100%持有）是持有77%股权的大股东。

以市值和地库面积（超过1万英亩）计算，UEM置地控股现在是最大的产业公司。

在2011年2月完成收购阳光（Sunrise）的计划后，UEM置地控股现在的市值超过115亿令吉。

之前，UEM置地控股在时尚综合住宅和商业发展方面缺乏经验，这是投资者关注的执行风险。

有望列综指成分股

不过，在收购阳光后，UEM置地控股基本的执行风险已经减低。

配合阳光在有关领域的广泛经验，再加上阳光的大股东拿督童贵旺也参与其中，所以阳光在将主导UEM置地控股的未来发展计划。

它最有可能被纳入成为富时吉隆坡综合指数成份股。

由于以市值而言UEM置地控股现在是交易所最大的产业股，所以它最有可能被纳入为富时的成份股。

一旦被纳入为综指成份股，UEM置地控股将是综指当中唯一纯产业股，这将提升UEM置地控股的形象及知名度，并获得溢价的估值，因为综指的30个成分股通常是作为投资组合的基准。

因马新关系改善受惠

马来西亚和新加坡政府之间签署的双边协议之后，意味着马新双边关系，包括政治和经济关系，已经出现转佳的转捩点。

国库控股和淡马锡在2011年6月27日，已经宣布联合发展位于新加坡和马来西亚的4个主要地点。这些计划总发展价值估值为270亿令吉，发展总面积为190万平方米。

国库控股和淡马锡已经联合成立两家公司，即M+S私人有限公司和Pulau Indah创投私人有限公司，股权分别是60%对40%，以及50%对50%。

M+S私人有限公司将负责发展Marina South的4块地段，以及Ophir-Rochor的两块地段，而UEM置地控股和Malpletree投资私人有限公司已经受委任为Marina South的计划经理人，以负责监督行销发展计划。至于Ophir-Rochor的工地，UEM置地控股和嘉德置地有限公司已经受委扮演同样的角色。

Pulau Indah将负责发展伊斯干达的两个地段，即位于Medini North和Medini Central的 Urban Wellness和Resort Wellness 。

这将让新加坡和依斯干达之间的资产价值得以反映出来，以及收窄两地之间的土地溢价。

利好出笼 料获上修

更多好消息即将传出以使它获得进一步的重估。

根据黄氏发展的研究报告表示，随着解决了长久以来的马来亚铁道公司的丹绒巴葛火车站的重新搬迁问题后，大马和新加坡关系改善。

至今拥有800亿令吉价值的投资承诺，超出政府预期的470亿令吉目标（2006年至2010年）。

双方在2010年6月签署的其他协议包括：

国库控股和淡马锡各占50%联手，发展依斯干达马来西亚的202公顷土地。它将在Medini North好展 Urban Wellness和在Medini Central发展Resort Wellness，发展总值预料达到30亿令吉。

● 在2018年联合发展连接新山Tanjung Puteri和新加坡兀兰之间的轻快铁站，这将让马来亚铁道公司的火车站可以迁至新山。

● 跨国的巴士服务增加8个新路线。

● 自由化跨国德士服务。

● 士古来水利工程在1961年签署的水源供应协议在2011年7月1日届满之后，由新加坡移交给马来西亚。

● 从8月1日起，两国政府将各自第二通道过路收费降低30%。

淡马锡的进入是意义重大的，因为这是新加坡首次在依斯干达马来西亚进行大规模投资。

这被视为是新加坡对这地区充满信心的象征。

新加坡积极参与依斯干达马来西亚是关键的，因为新加坡本身的土地已经不多以及价格昂贵。

其实，新加坡商家已经将营运地点迁至柔佛，因为这里拥有便宜的土地以及良好的基本设施。

【投资风险】

1. 对大型城镇发展缺乏经验。

2. 努沙再也发展需要庞大的融资。

3. 过于集中的风险（努沙再也发展占实际净资产价值的77%）。

4. 争夺政府有限的资金。

5. 马新两国关系生变。

UEM置地目标价：目标价 (令吉)

大华继显：3.44

侨丰：3.52

黄氏发展：3.45

CLSA：3.63

实质净资产价值

地库/计划：价值 RM’m

伊斯干达计划- 折扣现金流：3669

伊斯干达以外计划-折扣现金流：1042

Marina South：1258

Ophir-Rochor：587

未发展地库：4904

其他：4623

总共：16083

扣除净债务：-241

总实际净资产价值：15842

未发展地库：4149

实质净资产价值/每股：3.82

资料来源：大华继显

柔佛地库增值敏感分析

土地价值变动（%）——————价值（每平方尺令吉）————————实际净资产价值/每股（令吉）——————折扣 (%)————合理价值(令吉)

基本例子——————————————25———————————————————————————3.82—————————————————————————————10——————————3.44

+RM5——————————————————30———————————————————————————3.88—————————————————————————————10——————————3.49

+RM5——————————————————35———————————————————————————3.94—————————————————————————————10——————————3.55

+RM5——————————————————40———————————————————————————4.01—————————————————————————————10——————————3.61

+RM5——————————————————45———————————————————————————4.07—————————————————————————————10——————————3.66

资料来源: 大华继显慧眼