精挑细选：杨忠礼置地 赶搭捷运列车

财经周刊 2011-02-21 15:20

持有杨忠礼置地60.72%股权的杨忠礼机构（YTLCorp，4677，主板建筑股），目前正着手合理化集团的产业资产，扩大前者在本地和新加坡的地库。

杨忠礼机构建议注入发展地库，将其所有产业发展和工程计划，移至其产业支臂杨忠礼置地，包括吉隆坡金三角和新加坡黄金地库。

杨忠礼置地近期以4亿7600万令吉，买下母公司杨忠礼机构与相关公司旗下所有在马新持有发展地段的产业机构。

这些资产包括霹雳美罗1000英亩土地、在十五啤拥有大马铁道有限公司一幅土地发展权的私人公司，以及另外8家在策略地点拥有地段的公司。

资料显示，这8家公司拥有吉隆坡武吉免登（3035平方公尺）、史丹诺(Stonor)路（3958.2平方公尺）和宇丹路（Jalan U-Thant）（1765.4平方公尺）；云顶高原（308英亩）；及新加坡乌节林荫大道（Orchard Boulevard）（5776.6平方公尺）与新加坡圣淘湾（Sentosa Cove）2块土地（2万5451.1平方公尺）的私人公司。

冼都地段最值钱

为此，杨忠礼置地将发售部分2亿5300万令吉，期限长达10年的不可赎回可转换无担保债券股给杨忠礼机构，作为支付上述收购活动的代价与偿还公司间结余，其余则将透过现金方式还清。

杨忠礼置地希望在今年上半年完成上述收购活动。

一旦整合活动完成，不仅将扩大该公司的资金结构与资产基层，同时也将崛起为具有区域地位的我国领先产业开发商之一。

杨忠礼置地皇冠上的珠宝，仍然是冼都的前火车站地段，现仍有116.9英亩的未发展地段。

之前发展进度缓慢，是因为管理层希望从该区升值的地价中受惠。

资产负债表稳健

基于其稳健的资产负债表，杨忠礼置地将更有所作为。

截至2010年6月30日止财政年，杨忠礼置地收益和净盈利分别达2亿4670万令吉和1860万令吉，比其他相等级的发展商表现逊色，而股东基金达5亿4780万令吉。

其实，杨忠礼置地获利能力不俗，拥有值钱的土地，是一家业绩出色的产业股。

在产业、经济复苏的带动下，相信杨忠礼置地会有一番作为。

国内外大展拳脚

杨忠礼置地正在等待合适时机，蓄势待发。近期更准备大展拳脚，以进行总值数亿的商业及综合产业发展计划，若计划顺利进行，这将为杨忠礼置地业绩提供一定的保障并带来更佳的盈利贡献，所以新的财政年度的表现将是令人期待的。

杨忠礼置地之前透露，将发展现有乌节林荫大道为一座26层综合发展大楼（60住宅、35%酒店和5%商业），发展值约1亿6930万令吉，估计将获得大约1亿6930万令吉的盈利。

而新加坡圣淘湾（Sentosa Cove）的地段，则将分别发展18座的双层排屋及13座拥有私人游泳池的双层排屋。

估计盈利为1亿880万令吉。

加上该公司在国内数项公寓发展，无疑将冲击市值现只有11亿3000万令吉（包括优先股）的杨忠礼置地。

杨忠礼置地业绩盈利表现，将受到新注入资产及速度的影响，但该股具备强大潜能，随着区域产业市场升温，杨忠礼置地的等待将迈入尾声，并于2011年的注资活动下获注入强心针。

捷运周边产业料飙涨

捷运计划将促进周边的产业需求，并且带来高密度的综合发展，城市翻新以及新的郊区城镇发展，这将为吉隆坡产业市场带来结构性的改变。

一些热门地点的地价，估计在未来5年飙升1倍至5倍，对房价更是一大激励，而受惠最大的将是邻近或与捷运路线交汇的地点，当中包括城中城(KLCC)至星光大道、吉隆坡交通枢纽、白沙罗市中心至白沙罗高原、吉隆坡生态城至谷中城和冼都等。

吉隆坡大蓝图结构的翻新规划，使土地建造比率对密度提高、预计会有规模更广、占地更大的商业地段推出市场。

再加上政府的土地再发展计划、以及开放让外资竞标模式，这些都有望推高土地价值。

那些在捷运附近或是交通枢纽附近拥有未开发地段的地主，将因为高度发展而成为最大受惠者。

资产价值上看60%

相信这些公司在土地价值、产业发展等支撑，未来3至5年实际净资产价值，将上调约60%，也就是说现有工程发展总值可推高约50%。

这些地区包括：吉隆坡城中城-武吉免登、吉隆坡中环广场、白沙罗城镇、白沙罗高原、吉隆坡生态城-谷中城及冼都。杨忠礼置地是这些受惠者之一。

●罗凤琴 金融系硕士/合格财务规划师/认证财务规划师