一股作气:Axis 投资产托热潮催化

一股作气
财经周刊
投资观点 2012-08-06 16:38



尽管15亿令吉的产业投资组合即将达标，Axis投资（AXREIT，5106，主板产业信托股）计划再下一城，放眼再添购总值逾2亿的资产。

此举不仅能将旗下的办公大楼业务比重减少，更可避免因巴生谷一带的办公大楼或出现供过于求的窘境。未来催化剂包括脱售Kayangan Depot获利分配每单位1.3仙的红利，以及城中城产业和怡保花园产托化将让该业掀起热潮。

Axis投资是于2005年上市，并从当初的5项产业的中等组合作为开端，在短短的7年内，其投资组合成长率在业内处于领先地位。

如今，Axis投资所管理的产业已达29项，总产业空间为503万6076平方尺，乃是国内股项中规模最大的办公室/工业产托。

其资产坐落在巴生谷、槟城、柔佛和吉打等地，并拥有多元化的产业组合，涵盖商用办公楼、办公/工业大楼、仓库/后勤中心、轻工业厂房和仓库零售设施。

旗下产业出租予112租户，包括许多已经租用其产业多年的跨国公司和本地上市公司。

租户涉及的领域涵盖影像、医疗、家用电器、汽车、药剂、保险、保健、电子、资讯工艺、零售仓储、快速消费品、电信及健身业。

在2008年12月，Axis投资被重新分类为一个回教产托，成为全球首个符合回教产托指南的办公楼/工业产托。

这项重新分类有助于扩大该产托的投资者基础，不仅纳入本地及回教教义为基础的基金，也激发海外以回教教义为基础的投资者。

近月来，Axis投资已签署买卖协议，收购Wisma Academy/Annex和EmersonFacility，估价达1亿1580万令吉。

一旦收购活动完成，其资产管理规模将从14亿3482万4000令吉，提高至15亿5062万4000令吉。

为了让产业组合不断成长，Axis投资如今也在洽谈总值达2亿2778万令吉的产业收购项目。

当中，包括4项位于柔佛州的工业厂房、八打灵再也的科技中心产业，以及莎阿南的仓库。

收购工业产业为主

由此可见，Axis投资的收购计划以工业产业为主，且收购目标也转移至其他具高度发展的州属，可避免办公大楼供过于求，特别是在雪隆区。

拉昔胡申研究预计，正在进行的两项收购活动，将促使Axis投资的负债率，从现有的30%，提高至稍微超过35%水平。

尽管如此，该产托将通过配售发行新单位来降低其负债率，且估计配售的新单位，将与新收购活动的时间相近，以最小化每单位盈利稀释化的风险。

可分配收入每季逾95%

在业绩表现方面，Axis投资的营收在2008年至2011年呈稳定增长趋势，2008年起为6333万令吉、7160万令吉、8921万令吉，并在2011年突破1亿令吉，达1亿1773万令吉。

净利表现却缺乏稳定性，2008年为6345万令吉，隔年则下滑至6198万令吉，2010年劲扬到1亿135万令吉，但2011年再回跌到8105万令吉。

尽管如此，Axis投资拥有良好的分红记录，自2005年上市以来，每单位分红都在增长中。

不得不提的是，自2009年起，Axis投资已更改收入分派政策，从每半年支付一次，改为每季度一次。

同时，每财年的第1季到第3季度，将派发至少可分配收入的95%，以及第4季度至少为可分配收入的99%。

从挂牌首年起，Axis投资分派4.7仙分红、06年为12.95仙、07年13.63仙、08年15.27仙、09年15.8仙、10年16仙和11年17.2仙。

周息率6.3%

至于Axis投资计划脱售KayangDepot活动上，当中得到的资本获利，有望在第四季回退给单位持有者，每单位大约为1.3仙。

保守估计今年的每单位分红与去年一样的情况下，加上1.3仙的回退，以週五闭市价格RM2.94计算，其周息率达6.3%。

截至6月30日，Axis投资的每单位净资产为RM2.11，而目前的交易价位等于1.4倍。

此外，其现金与现金等值为2519万8000令吉；而总贷款额达4亿3007万2000令吉，惟单位持有者总基金9亿5895万6000令吉。

在29项产业中，有多达23项的产业出租率达100%水平；而在整体上，其出租率也达97.67%，稍微高于去年12月的97.22%。

投资风险方面，则包括出租率、租金与租约更新、办公大厦的供应、配售新单位所带来的稀释化影响和产业领域政策等。

股悦