投资 VS 经商：投资房地产

内陆税收局定义的房地产包括空置的土地、园丘、店铺、办公室、商业大厦、酒店、停车场、房屋、工厂、货舱以及其他建于土地上的建筑物。

从今天【2013年1月1日】开始，个人在5年内买卖房地产的净得，将须缴付10-15%的产业盈利税。

超过5年，则无须缴付任何产业盈利税。

图表（一）：现有和之前的税率，黄色格子显示的是增幅。



如果把所购买的产业当作是存货，那么在脱售该产业时，如果有赚幅将被视为商业利益，此时会被征收所得税【INCOME TAX】。

然而，如果当初购买该产业所抱的目的是长期投资的话，那么在脱售该产业时，如果有赚幅，可以争取把这归纳成资本利得。

此时就会在1976年房地产获利税法下，所取得的盈利必须缴付产业盈利税【REAL PROPERTY GAINS TAX】，简称RPGT。

不过，大家也不要忘记，之前的30%税率依然存在。

如果将来有那么一天，政府决定取消豁免，重新把产业盈利税调高去30%也不足为奇。

由于产业盈利税比所得税的税率来得低，在脱售产业时，因此大部分的投资者都会千方百计的往产业盈利税钻。

所得税和产业盈利税，只是一线之差。

然而，最困难的莫过于就是去划清此线。

大家先要明白一个概念，那就是“经商”和“投资”。

我们应该如何去鉴定自己在买房地产时是属于投资还是经商？

这一点很重要，一定要先搞清楚，才更方便呈报税务，更重要的是，避免掉入被指逃税或漏报税的可能。

以下是几项内陆税收局官员在鉴定你所购买的产业究竟是属于长期投资或经商货品的指引：

●目的

在购买房地产时，意图必须明确

【这跟买股票没分别，在买股票时，就要认清自己究竟是要学巴菲特那样长期投资，又或者是李佛摩那样投机。 

不过，要做到长期投资很考耐性，投机又很考准快狠；到最后，大部分的人都是左右逢源的。】

只要证明不出是长期投资，就会被视为是经商。

因此，我只谈长期投资的概念。

一般常人的心态：

1. 不想让银行赚太多利息，故首期会在自己负担的范围内付高额【多高？见仁见智，有权威专家说过20%】；

2. 借贷会偏向长期【比较久，一般最少5年，为何5年？请看3。】；

3. 借贷时，会有锁死期【LOCK IN PERIOD，也就是在5年内脱售该产业的话，银行有权利征收额外利息充当提早清还贷款的罚款】；

4. 个人的收入，绝对有能力偿还每个月的贷款。如果一个人的个人收入没有办法偿还每个月的贷款的话，意味着他在买该产业时是有投机的成份存在。

●是否有租金收入？

一般的长期资产总会有收入作为回报。

长期投资股票，股息就是回报的收入。

因此，个人把购买的房地产出租，并从中赚取租金收入，则会被视为是在作长期投资。

●持有该房地产时限

作为长期投资，房地产会带来租金收入以及资本升值【股票也是，能够带来股息和赚差价】。

对于这个时限，我也感模糊。

有专家说，作为长期投资性的房地产，最保守是必须被持有至少4年以上的。

然而，有时候会有些特殊情形如下：

1. 我的目的清晰 - 长期投资；

2. 2年内，突然家庭又或者生意上发生事故，我急迫需要钱；

3. 于是我把我的屋子脱售以解决燃眉之急。

在这种因为资金短缺而必须急于脱售房地产并因此而获利的情况之下，我可以向内陆税收局力争，该盈利是属于资本获利。

●脱售房地的频率

若是在短时间内【没有定义，一般2至3年期间】，频密购买和脱售房地产。

一般來說，由于具有商业特征【BADGES OF TRADE】的动作或交易，将被内陆税收局官员视为是经商，所获得的盈利必须缴所得税【INCOME TAX】。

一般上来说，1年期间脱售2间或以上的房地产，都会被视为是经商。

除了脱售频率，个人是否有能力长期持有该房地产也会是内陆税收局官员的其中一个考量。

产业盈利税如何计算？

从2013年1月1日起，脱售持有期少过5年的房地产，并获利的话，会被征产业盈利税如图表一。

对于赚取的盈利，个人可获得减免如下：

10,000令吉或

可征税盈利【CHARGEABLE GAINS】的10%（选择比较高的数额）

房地产的可征税盈利扣除了此项减免数额、脱售房地产的可扣亏损后，余额会被征收产业盈利税如图表一。

若售卖持有期超过5年的房地产，而获得盈利，则属于资本获利，不必缴税。

在计算产业盈利税之前，个人必须先计算出以下数额：

A. 房地产脱售价格【DISPOSAL PRICE】

房地产脱售价格是脱售收到的款额扣除脱售该房地产的相关费用【如：房地产代理费用、律师费等等】。

也必须扣出个人为了维持及增加该房地产的价值的费用【如专修】、为了捍卫该房地产权的相关费用【律师费】。

B. 房地产购买价格【ACQUISITION PRICE】

简单来说，房地产购买价格是购买房地产付的款额加入相关费用【如：印花税、相关律师费等等】。

从2010年1月1日起，购买房地产贷款的利息不包括在房地产购买价格里。

这意味着，房地产的可征税盈利会比之前高。

C. 脱售房地产可扣亏损【ALLOWABLE LOSS】

当房地产的脱售价格少过购买价格时，就会出现亏损。

从2010年1月1日起，这项可扣亏损会被转去下一次的房地产脱售获取的可征税盈利【CHARGEABLE GAINS】中扣除【*：在扣除前，该可征税盈利必须先扣除Sch4的减免】，进而减少应缴付的产业盈利税。

这项可扣亏损可持续转至下一次脱售房地产，并从可征税盈利处扣，直到扣完为止。它可以在同一个或不同的税年里扣，只要该脱售房地产有盈利。

D. 一些买卖时的细节

脱售产业后，60天内必须提呈CKHT 1A表格至内陆税收局，否则会被罚款。

如果不想买方的律师持管总出售价的2%资金，必须提呈CKHT 3A表格。

至于买方，则须在60天内提呈CKHT 2A表格至内陆税收局去。

每一个人在投资房地产之际，必须要充分明白本身的目的和动机。 

这个概念，莫说一般常人，即使是税务专家，有时候也拿捏不着。有时候，我也不晓得应该如何去解释个清楚。

最后，要补充的是，在税务上如果有争议性，一般上纳税人都是吃亏的一方，并且选择妥协，因为他们认为官字两个口。

很少纳税人会坚持到底的上诉，这牵涉到三个主要原因：

1. 心里因素【害怕内陆税收局官员会秋后算帐】；

2. 心魔【常言道：平时不做亏心事，夜半敲门也不惊。你明白我的意思吗？】；

3. 上诉是耗时的，而且如果去到上法庭打官司的地步的话，还得付大笔的律师费。

举例：

注意，从今天开始，税率已经更改了。

举例：

注意，从今天开始，税率已经更改了。