- 柏威年产托今日在交易所粉墨登场，执行董事拿汀陈桂香（左四），在何耀康（右一）与其他董事、贵宾的陪同下，举行鸣锣仪式。
柏威年产托总执行长何耀康指出，完成上市活动后，接下来将会把重心放在零售购物广场上，进一步拓展本地业务。
他今日出席柏威年产托上市活动时说：“我国拥有非常多购物广场，若要将大马推广成购物天堂，那需要更多高品质的购物广场注入市场，这是产托的责任。”
询及是否有意向外拓展，他表示，目前只在评估阶段，对海外市场还无确切方向。
签3优先承购权
“除了投资在购物广场，我们也会加强现有产业的品质与收益。”
目前，柏威年广场共占该产托96.4%的收益。
他也透露，柏威年产托已签署了优先承购权（ROFR），包括Farenheit88、柏威年广场的扩建工程，以及另一家位于梳邦USJ的购物中心。
柏威年产托今日在大马交易所粉墨登场，首宗交易以1.03令吉报开，较90仙的发售价溢价13仙或14.44%，首宗成交量有1570万3100股。
何耀康对此开市价感到相当满意，相信这是上市产托中，最强的开市价之一。
该产托今日交投热络，在早盘结束时，成交量已达1亿3535万3000股，以1.00令吉的价位暂时休市，上涨10仙或11.11%。
截至下午5点闭市，柏威年产托报1.02令吉，涨12仙或13.33%，成交量达1亿9734万1900股。
文：Mason Lim/ 股市资讯
柏 威年房产信托管理(Pavilion REIT Management)最近推出了柏威年房产信托(Pavilion REIT)的招股书，因为后者拟在2011年12月7日在马来西亚证券交易所的主板交易，首次公开售股(IPO)将会发售7亿9,000万个单位。在撰写 本文时(2011年11月22日)，认购IPO单位的数字还未有公布。
可 是，这个房产信托已经获得6名主要投资者总共认购了2亿6,500万个单位，它们分别是国民投资公司(PNB)、雇员公积金局(EPF)、退休基金 (Kumpulan Wang Persaraan (Diperbadankan))、大东方人寿保险(Great Eastern Life Assurance (Malaysia))、友邦保险(American International Assurance)及黄氏星展投资管理(HwangDBS Investment Management)。
柏 威年房产信托是马来西亚唯一的高档零售房产投资信托(REIT)。它的资产总值为35亿令吉，主要位于马来西亚高档零售区的吉隆坡金三角武吉免登 (Jalan Bukit Bintang)，包括吉隆坡柏威年广场(Pavilion Kuala Lumpur Mall)及柏威年塔(Pavilion Tower)。在上市前，Urusharta Cemerlang Development (UCD)及Urusharta Cemerlang Project Corporation(UCPC)分别持有这两个产业的51%及49%股权。UCD是一家由拿督林晓春及拿汀陈丽云操控的公司，而UCPC是由卡塔尔控 股公司(Qatar Holding LLC)操控。
在上市后，卡塔尔控股将继续是柏威年房产信托的主要单位持有人，稀释后的股权为36.1%，而拿督林晓春夫妇则合共持有37.6%股权。
柏 威年广场是马来西亚最高级的时尚广场，净出租面积达到130万平方英尺。该建筑物的估值为34亿令吉，占柏威年房产信托总投资产值的96.4%。柏威年广 场在2007年10月开业。商场的人流量从2008年的2,300万人次增加至2010年的3,100万人次，两年的年复合增长率为16.1%。
全面出租
柏 威年广场与其他高级时尚广场相比，持续拥有很高的出租率，平均在96%以上，并在2009年攀上99%高峰。在2010年由于把第6层的部分空间(家居部 分)关闭作翻新工程，因此2010年的出租率被拖低至97%，但之后出租率在1H11攀升至98%，因为关闭部分重开(现称为东京街)。截至2011年 11月，商场全面出租。
柏 威年广场67.2%净出租面积的租约将在FY13到期，让其租金收入将可以大幅提高，因为柏威年广场是大受欢迎的购物地点，而且它位于黄金地段。为反映市 场对其零售空间的稳健需求，柏威年广场在更新租约时，把租金逐渐提高，增幅(以旧租约计算)达到64.7%(FY09)至90.2%(1H11)。约 5.5%的已出租空间(7万1,900平方英尺)将在2H11到期需要更新。一般而言，柏威年广场的租约是3年期(可再续组3年)。
柏威年塔
柏 威年塔是一座楼高20层的办公大厦，于2010年3月10日从Macorp买入。办公楼的净出租面积达到16万7,400平方英尺。它临近柏威年广场，而 截至2011年6月1日，只有其中的6万9,300平方英尺租出。柏威年广场在购入时重新装修(大堂、外墙、电梯及公共地方)，并在3Q10重新开放出 租。
与 柏威年广场相若，柏威年塔的大部分租约将在FY13到期(占66.7%的已出租楼面，涉及12名租户)。每个月的平均租金估计约为每平方英尺5.75令吉 -6.00令吉。相对在KLCC(吉隆坡市中心)的优质办公楼像双峰塔(Menara Petronas，每平方英尺为10令吉-11令吉)来说，十分便宜，这应该为柏威年房产信托提供了一个颇大上涨空间，因为它可以把办公楼租金提高。
财务表现
柏 威年广场是柏威年房产信托最值钱的资产，为柏威年房产信托的FY08及FY09预计收入分别提供了2亿4,630万令吉及2亿6,490万令吉的全部贡 献，以至为FY10的预计收入提供2亿8,930万令吉的99.4%贡献。除了基本的租金收入外，它也从租户的销售中取得额外的收入(租户每月总销售的固 定百分比或每月总销售到了一个设定门槛之上的固定百分比)。
此外，柏威年房产信托在FY08至FY10的净产业收入全部来自柏威年广场，后者所取得的收入在这两年以8.4%的年复合增长率增长，但净产业收入的年复合增长率则为10.9%，因为多份租约的租金每年递增。
IPO收益可用作收购
如果所有7亿9,000万新单位被全面认购(每单位为0.88令吉)，公司所取得的收益估计为6亿9,520万令吉，并将会用作：
- 6亿4,800万令吉(93.2%)将用来支付收购柏威年塔及柏威年广场的部分费用(19亿令吉将发行偿付股来支付，另外7亿3,060万令吉通过借贷来偿付)；
- 4,200万令吉(6.0%)用来偿付上市开支；及
- 520万令吉(0.8%)用作一般营运资金。
增长商机
柏 威年房产信托在上市后的负债比(总债务与总资产值的比率)将为20.1%，远低于马来西亚REIT的30%平均负债比及政府所规定的50%负债比上限。这 让公司可以拥有约10亿令吉的借贷空间，然后才需要为未来收购从资本市场融资。管理层也可以从较低的债务成本中受惠，因为它利用新的债务设施，得以从基本 贷息利率(base lending rate)加差价改为贷方融资成本(lender’s cost of funds)加差价。此外，如果浮动利率变得过高，新的贷款设施让公司可以在提取第一期循环贷款后的4年内，选择设立一个商业票据/中期票据计划。
重要考量
柏 威年房产信托目前拥有3个产业的优先购买权(与其主理人相关，除了USJ零售商场)，它们分别是柏威年广场的扩建部分、飞轮海88广场 (fahrenheit88)及位于梳邦再也即将发展的USJ零售商场。飞轮海88广场是由Makna Mujur持有，后者是柏威年国际发展基金(Pavilion International Development Fund)的子公司。这座楼高5层的大厦拥有30万平方英尺的净出租面积，大租户包括了优衣库(Uniqlo)及Signature IT。这个资产还有待成熟，所以直至2014年初之前，它不会注入房产信托内。
USJ 零售广场预期拥有6个零售楼层，净出租面积约为30万平方英尺。它的资产组合与梳邦再也的帝国购物广场(Empire Gallery)相若。这个即将兴建的商场目前是由怡观资本(Equine Capital)的子公司Equine Park Country Resort拥有。柏威年广场扩建部分及USJ零售广场还未有开始建筑，工程预期在1H12开始，并在1H15完工。与此同时，管理层正积极在巴生谷、槟 城及柔佛寻求可带来收益的零售产业。
主要风险
衰 退恐慌及经济不稳定可能对柏威年房产信托的租户的业务带来严重的影响，从而令重订租约时，租金可能会下调，这对售卖高端产品的租户而言，影响更为严重。柏 威年广场及柏威年塔的大部分租约将在FY13(分别占67.2%及66.7%)到期。如果到时租金在续租时下调，将会抑制柏威年房产信托的自然增长。新增 的高级零售空间(苏丽雅购物中心(Suria KLCC)扩建部分已经完工并在2011年9月完成装修)也可能令目前的租户出现变动。
其他风险包括资产重估带来重估亏损；柏威年广场附近的基建工程影响购物人潮及租户的生意；以至市场缺乏可提供收益的资产供收购
估值
黄 氏星展唯高达研究利用DCF(折扣现金流)分析得出的合理值为1令吉，前提是： WACC(加权平均资本成本)为7.5%、终端增长为3%及贝塔值(Beta)为0.546。它所用的贝塔值与嘉德商用马来西亚信托 (CapitaMalls Malaysia Trust)相若，而不是双威产业信托(Sunway REIT)的0.593，因为后者的资产组合包括不同的资产类别，而不是纯零售产业。
这 家证券行预期FY12-14的每单位派息(DPU)为5.7- 5.9仙，基于1令吉的合理值，意味着收益率为5.7-5.9%。柏威年房产信托将会每半年派息一次。第一次派息(净收入的100%)将会从上市当日计 算，直至2011年12月31日。它估计公司在FY12的派息率为100%，而FY13-14的派息率为98%。每单位净资产值在上市后为0.94令吉， 意味着股价与净资产值比为0.9倍(预期献售价为0.88令吉)。
以1令吉目标价计算，柏威年房产信托的市值为30亿令吉，让其成为马来西亚第二大的上市REIT。可与其相比的REIT包括了双威产业信托(市值为31亿令吉)及嘉德商用马来西亚信托(市值为24亿令吉)，鉴于它们主要涉足零售产业。
基于1令吉的合理值，FY12的收益率预期为5.8%，让柏威年可以与马来西亚大型的REIT媲美。在目前不稳定的市场中寻求可带来收入的防御股的投资者，这将会是不错的选择。
我的功课还做到一半，迟点会将剩余的资料填补.
因为2011年12月7日，Pavilion REIT将上市。
所以，抽中IPO或没被抽中，但是有兴趣的朋友们，可以看看这一丁点讯息。
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