一股作气：UOA 发展赚幅领先产业界

财经周刊
投资观点 2011-12-12 12:18



UOA发展（UOADEV，5200，主板产业股）是隆市领先产业发展商之一，并且是马来西亚少数拥有内部综合发展与建设能力部门的发展商。

通过子公司和联号公司，UOA发展主要业务涉及中档至高档住宅产业与商业产业的产业发展、兴建和产业投资。

UOA发展的母公司为澳洲海外联合有限公司（United Overseas Australia，简称为UOA），是一家在澳洲当地和新加坡两国上市的企业，在住宅产业与商业产业拥有超过21年的卓越记录。

产业集中巴生谷

尽管如此，UOA多大数的资产和产业发展皆位于马来西亚，旗下的产业项目集中在巴生谷一区。

其中，为人所知的包括以公司命名的UOA中心、UOA II、UOA白沙罗、UOA白沙罗II和OUA班底。

其他的包括Prima Setapak第五期、Plaza Menjalara、Villa Mont Kiara，以及目前正如火如荼兴建的孟沙南城（Bangsar South City）项目等。

孟沙南城正是UOA发展的旗舰发展项目，并且获得多媒体超级走廊（MSC）地位，而公司计划在未来提升该产业的价值。

根据招股书数据显示，该公司的可销售与可出租总面积达32万9733平方米，预计发展总值（GDV）为20亿7000万令吉，并于未来3年竣工。

此外，UOA发展也具有进一步的潜能可出售与可出租面积，合计达127万8891平方米，供未来发展项目用途。

将推30亿产业 赚幅上看60%

在业绩表现方面，从招股书资料显示，该公司的营业额在过去3年呈下滑趋势，从2008年的4亿9284万1000令吉，逐渐跌至4亿2777万6000令吉和3亿7522万9000令吉。

尽管如此，在盈利走势则往北发展，甚至在两年内倍增，2008年至2010年的净利分别达1亿2932万3000令吉、1亿4639万3000令吉和2亿7868万4000令吉。

由此可见，UOA发展的盈利赚幅不断在改善中，过去3年的幅度各别为32.76%、41.52%和76.18%。

单单在今年首9个月，UOA发展的营业额已超越2010全年表现，达4亿7612万7000令吉，而净利为2亿4536万9000令吉，赚幅过半百分比。

联昌国际研究分指，与其他竞争者较为不同的是，UOA发展的总赚幅约50%，这也令该公司领先其他产业发展商。

在未来2至3年，UOA发展将推出10项总值近30亿令吉的项目，联昌国际研究依据过去记录表现，预计赚幅可介于35%至60%。

每股基本盈利90仙

据招股书指出，UOA发展计划将30%至50%的净利，作为该公司的股息派发率，而在首9个月，每股基本盈利为90仙。

截至2011年9月30日，股东基金达16亿6477万5000令吉，而总贷款仅有2336万4000令吉。

此外，该公司的现金为3亿917万4000令吉，至于每股净资产则达1.39令吉，目前的交易价位已稍微出现折价，周五的闭市价为1.31令吉。

手上逾20产业项目

未来的营收表现，则将取决于UOA发展正在兴建中或着手中，合计逾20项的产业项目。

同时，该公司在未来计划和业务策略上，将往海外发展和多样化盈利基础、与母公司集团携手合作，以及租金收入和资本价值的增长等。

然而，政府近年来的落实的举措，正走向收紧产业政策，以避免国内的产业市场过过热，甚至是出现产业泡沫的迹象。

政府先是提高第三间房屋购买的借贷，从原本的90%房贷价值比率，降低至如今的70%。

再来，在2012年财政预算案中，政府宣布调高产业盈利税（RPGT），首两年脱售产业的业主，将从原本的5%税率，提高至10%。

同样地，国家银行也宣布，从明年起，评估贷款数额将从现有的总收入方法，改为净收入审核房贷申请。政府一连串的举动，对产业领域是一项威胁，若财报标准新政策落实，将促使该领域的业绩表现雪上加霜。

有分析员认为，在外围经济情况仍不稳定之下，政府或拖延这项财报标准的实施。

其他风险则包括租金或出租率下滑、租户去留和合约事宜，以及产业领域之间的竞争，或导致无法出售产业等。文：股悦（证券交易商）