产（24）：马资源【MRCB】，『马』到成功？

必达能源【PENERGY，5133，主板贸服股】的第三大股东，拿督莫哈末尼占拉萨何许人？

那么拿督阿末佐哈里拉萨呢？

同样的，他也是我们的首相纳吉的弟弟。

桂嘉信托（QCAPITA，5123，产业信托）



桂嘉信托旗下共含10家产业，分布在赛城、雪兰莪、吉隆坡、槟城，又以赛城与雪州占大多数。

这些产业包括：QUILL 1 - DHL1、QUILL 4 - DHL2、QUILL 2 汇丰大厦、QUILL 3宝马大厦、TECHNIP大厦、满家乐大厦的一部分、QUILL 5 IBM大厦、QUILL 8 DHL XPJ大厦、QUILL 10 汇丰13区及槟城特易购大楼。

截至2013年12月31日，净资产价值约为8亿2556万令吉[2012：8亿2050万令吉]。

双溪毛糯

说到“花城”，我倒觉得雪兰莪的双溪毛糯才算名副其实，沿着大路，大大小小的花档和园艺店琳琅满目。

我曾经在甲洞住过2年，因此对于双溪毛糯也算蛮熟悉。

当橡胶研究院（RRI）在2012年宣布，要将双溪毛糯面积达926公顷的地段用来发展新城镇后，变化就由那开始。

后来因为工作的关系，我搬离甲洞，虽然如此，早几年前身体还蛮硬朗的我，在买了新家居后，也曾经数次到双溪毛糯那买花(说真的，我反而没有在芙蓉买过花)。

再度回去双溪毛糯买花，我经常都走错路，因为以前简简单单的一条大路，演变成错综复杂的交通网络，让我这个路痴无法适应。

整个发展大蓝图的第一炮，就是综合城市捷运系统（MRT），以双溪毛糯做起点，加影为终点。

原本属于橡胶研究院的2330英亩双溪毛糯地段，在2012年时，以23亿令吉或每平方尺22.5令吉，脱售给雇员公积金局（EPF）子公司桂莎置地(Kwasa Land)私人有限公司。

2014年1月中，桂莎置地公布这个命名为桂莎白沙罗（Kwasa Damansara）的新兴城镇蓝图，这项估计费时20年的发展项目，总值高达500亿令吉，并已经开始招标。

下图是一家上市公司过去5年的股东基金、营业额及税前净利。

这样的业绩，我不敢说非常非常好，但是你敢说它很差吗？

到底是哪家公司啊？

马资源（MRCB，1651，主板建筑股）。

马资源的业务主要是：

1. 产业发展及产业投资；

2. 基建、特许经营与环境(ICE)；

3. 工程及建筑；

4. 建筑物服务。

2012年，产业发展部门首次超越工程及建筑部门，成为集团营业额的最主要贡献来源。

至于工程及建筑部门，在2012年完全没有接到任何工程。

威水史

1. 环保功能建筑物

马资源的建筑集团首席执行员伊姆兰沙林曾经说过：“若设计一些东西在长期上不适用，是没有意义的事。”

因此，马资源也与时俱进打造更坚固兼具环保功能的建筑物，以保护大自然环境。

2011年，马资源推出的首座绿色办公楼竣工―KL Sentral Park。

这座办公楼具备能源效率建筑特征、无接缝网络尖端连结与最佳办公楼方案等，促使其租金、出租率创新高。

马资源旗下的铂金中环广场(Platinum Sentral)，包括5幢低密度的校园式办公室和零售空间，在2012年3月落成，总楼面面积有98万平方尺，而净可出租的办公室空间则有44万5000平方尺。

铂金中环广场随后获得了“2012年The Edge-PAM绿色卓越奖”，以及在2012年编辑选择产业奖中，夺得“最佳绿色办公室发展”和“最佳绿色倡议”奖项。

同时也是马来西亚首项商业发展，被授予新加坡铂金绿色标志评级。

2. 小印度

将曾以小印度见称的十五啤改头换面成今天高楼林立的吉隆坡中环。

流年不利

然而风水轮流转啊，来到2013年似乎流年不利，虽手握回酬潜力高的产业和投资，不过却临多重挑战。

首先旗下工程如吉隆坡中环、轻快铁延长计划、公寓发展计划、大道计划等工程进度缓慢，成本不但会增加，也需支付违约及损害的赔偿。

2013年第3季度，管理层为此拨出一笔总值1亿6700万令吉的亏损拨备金。

随后收购八打灵再也中环的计划进度也不如预期，而且还惹上官司。

年底封关前，马资源又因无法符合现金和债务不少于总资产33%的条例，而成为不再是符合回教教义的公司。

一连串的挑战及打击，马资源面对计划执行能力、政策和政治风险，原料价格上涨和建筑与产业周期急转直下，也导致其股价低迷不振。

其实2012年第四季度马资源就已经出现亏损了，相信管理层也察觉到这个问题，因此也从哪年开始，进行了一些列的改革与重组。

当年11月雇员公积金局（EFP）持有40%股权的Nusa Gapurna私人有限公司（简称NGD）就证实，与马资源洽谈通过股权交换的合并事宜。

NGD当时在巴生谷拥有60英亩主要土地，价值110亿至130亿令吉之间。

2013年2月，把土地资产注入马资源换得大股权后，NGD将持有马资源16.8%股权，而马资源最大股东雇员公积金局（EPF）股权则稀释至38.4%。

随后3位来自公积金局的代表将跟两位来自NGD的代表组成马资源新董事部。

掌控人拿督莫哈末沙林及儿子恩南沙林随后代表NGD入主管理层，分别担任集团董事经理以及首席营运员的重要职位。

当时，首席营运员恩南沙林表示，NGD未来或继续持有其他土地，并注入马资源。

而NGD也将不会成为发展商跟马资源竞争，公司将只维持土地控股公司定位。

马资源和NGD合作将互补不足，并为双方带来长远的利益。

2013年3月，马资源宣布，与NGD合作348中环（348 Sentral）发展计划，后者助争取到蚬壳（Shell）公司成为348中环的主要租户，并租用了其中的17层楼作为办公之用。

348中环是马资源100%拥有的产业投资项目之一，发展总值为10亿令吉，包括：

一座5层楼高的零售商场(Retail Podium)，名为 - Ascott Sentral；

一座31层楼高的办公楼，名为 - 蚬壳大厦，Menara Shell；

一座22层楼高的服务型公寓；

四层楼地下停车场。

占地40英亩的八打灵再也中环（PJ Sentral）项目，发展总值29亿令吉，雪兰莪发展局(PKNS)持有30%股权，NGD则持有另外的70%。

马资源以总值7亿2900万令吉，从莫哈末沙林手中购入NGD的60%股权，以及从雇员公积金购入剩余40%的股权后，间接取得了NGD4块集中在巴生谷，包括八打灵再也中环在内的土地与发展项目。

这引起了雪兰莪发展局的不满，与NGD之间的纠纷，通过法庭向马资源发出传票与声明，从而牵扯到马资源身上。

首先，雪兰莪发展局向NGD提出收购八打灵再也中环项目剩余70%股权的献议。

不过已经与马资源结为一家亲的NGD则通过代表律师回绝了这项献议，并指雪兰莪发展局在八打灵再也中环项目中，没有任何的优先权。

2013年6月22日，马资源的股东在股东特别大会上，批准全部4项动议，这包括以最高8530万令吉，向雪兰莪发展局收购八打灵再也中环发展项目的30%股权的建议。

2014年2月28日，雪兰莪发展局在八打灵再也中环案中败诉，NGD获允向该局索偿。

高庭也回绝雪兰莪发展局禁止NGD脱售70%股权的禁令申请，并允许NGD向该局索偿，以脱售30%股权予马资源。

马资源长期负债为16亿2000万令吉，短期负债为7亿1600万令吉，高级和初期回教债券为10亿6000万令吉，负债权益比率（Debt-to-Common Equity Ratio）为234.4%。

因此，马资源新管理层早已表明将持续合理化公司，以实现潜在价值和减轻负债压力。

踏入2014年马年，马资源的新闻及传言没有停止过。

脱售非核心资产

1. 铂金中环广场(Platinum Sentral)

2014年1月29日，桂嘉信托(Quill Capital Trust)以7亿5000万令吉，向马资源收购吉隆坡中环（KL Sentral）旗舰办公楼 - 铂金中环广场(Platinum Sentral)和地段。

桂嘉信托将以4亿8600万令吉现金支付马资源，余款2亿6400万令吉，则以每单位1.32令吉，发行桂嘉信托新单位给马资源。

铂金中环广场共有5栋楼，包含4至7层的商业楼、一个多用途礼堂和两层停车场。

配合收购行动，双方必须获得相关单位批准，以及执行一个月后签署的两份最终协议。

其中一份协议是马资源需以588万2835.80令吉，向桂嘉信托管理(Quill Capita Management)的两个股东———Capital Land RECM和Coast Capital有限公司，收购桂嘉信托管理的41%股权。

另一份协议，则是桂嘉信托管理股东———Quill Resources控股，以129万1354.20令吉，向Coast Capital有限公司收购桂嘉信托管理的9%股权。

在完成交易后，马资源将以每股发售价1.28令吉，认购桂嘉信托的2亿零630万单位，这占桂嘉信托扩大后股本的30-32%股权。

马资源将在2015财政年获得桂嘉信托派发的1400万令吉的股息收入。

4亿8600万令吉的现金，马资源将会用来偿还银行贷款和用作营运备用。

截至2013年12月31日，桂嘉信托的10项产业如下：

2. 白沙罗淡江大道（DUKE）

就在脱售铂金中环广场的同一天，马资源也以2亿2800万令吉脱售白沙罗淡江大道（DUKE）30%股权予怡克伟士（EKOVEST，8877,主板建筑股）。

白沙罗淡江大道现阶段还处亏损水平，预期这项业务将在2017年带来盈利贡献，马资源将之脱售，所获取的2亿2800万令吉现金很大的可能会用在买地皮上。

这完全符合了新管理层将非核心资产套现的宏观策略，并将旗下资源专注于产业发展、专业化基础设施与环境工程等核心业务上。

在完成这两项资产的脱售后，马资源的负债有望减少10亿令吉，从34亿改善至24亿令吉。

名人把持

马资源在2014年2月6日宣布委任首相胞弟拿督阿末佐哈里，以及前吉隆坡市长丹斯里阿末弗亚，为独立与非执行董事。

阿末佐哈里现年60岁，目前也是安康（ANCOM，4758，主板工业产品股）、丰隆工业（HLIND，3301，主板消费产品股）及英美烟草（BAT，4162，主板消费产品股）等公司董事。

另一方面，现年61岁的阿末弗亚，在2008年12月14日至2012年7月16日期间，担任吉隆坡第9任市长。

他曾在卫生部、国家公共行政学院（INTAN）、公共服务局（JPA）、槟城发展局，以及房屋及地方政府部担任要职。

阿末佐哈里毕业于英国肯特大学，拥有丰富的法律背景，也是国内出名律师楼Shearn Delamore & Co的合伙人。

阿末弗亚则毕业于美国丹佛大学公共及国际事务硕士学位。

阿末佐哈里的被委任，也许可以在与雪兰莪发展局的诉讼案给予协助。

然而，两人的受委，背后有着什么深远的意义，外行人确实是摸不清。

会不会有“名人效应”，就拭目以待吧。

随着莫哈末沙林、恩南沙林、阿末佐哈里及阿末弗亚的人的加入，马资源的董事局无可否认确实闪亮耀眼，生色不少。

马资源的招牌，肯定锦上添花。

传闻

1. 收购马友乃德建筑（UEM Builders）有限公司

马资源在探讨收购马友乃德建筑（UEM Builders）有限公司的可能性，以冀此强化本身的建筑业臂膀。

据知，马资源正就潜在的收购计划与身为马友乃德集团（UEM Group）旗下机械与建筑子公司的马友乃德建筑进行初步的洽商活动。

马友乃德建筑是在2008年11月内除牌下市，如今成为国库控股（Khazanah Nasional）有限公司所掌控的马友乃德集团独资子公司。

大马公司委员会（Companies Commission of Malaysia）的资料显示，马友乃德建筑在截至2012年12月31日止的累积亏损达5亿9千999万令吉；尽管如此，这项数据与前期的累积亏损6亿3千506万令吉相比之下，经已显现改善。

值得一提的是，马友乃德建筑旗下的独资子公司—UEM Construction私人有限公司与其联营伙伴—高峰（Bina Puri）私人有限公司因雪邦吉隆坡第二国际机场竣工日不断延后而成为焦点。

这项UEM Construction和高峰分别持有60%和40%权益的联营计划，自去年中起便必须承担每日违约与已确定损失赔偿19万9千445令吉40仙。

马友乃德建筑在截至2012年12月31日止的财政年内成功转亏为盈，取得了7千641万令吉的净利，相对于前期所蒙受的1亿5千450万令吉净亏；其同期营业额则达22亿6千万令吉，较前期的22亿1千万令吉微升2.1%。

为何要收购，不清楚，但愿只是传闻。

2. 竞标单轨火车路线延伸工程

国家基建公司在几年前，开始了22公里的单轨火车路线延伸工程，由吉隆坡中环开始，途径谷中城中心和旧巴生路，最后延伸至双威城镇。

传言马资源和IJM（IJM，3336，主板建筑股）正在争取单轨火车路线延伸至双威城的工程。

3. 竞标桂莎白沙罗发展工程

桂莎白沙罗将兴建2万8000个住宅单位，供15万人居住，同时也将打造464万平方公尺的商用空间。

桂莎置地董事经理莫哈末洛菲当时介绍，桂莎白沙罗会是一个注重绿色的城镇，除了绿色建筑和社区设施，高效管制污染，确保区内舒适，同时备有24小时保安监控。

分8区分段发展整个城镇将划分成8个区，分阶段发展。有关蓝图正等待州政府评估及审批。

根据规划，这里的土地应用将有42%用作住宅，23%是基本设施，11%为商用空间，7%是综合用途。

另外，约11%或30英亩土地，将保留作绿肺（包括一个公园），6%空间保留作社区设施。

桂莎白沙罗面积大，横跨2个市议会的管辖范围，但为了方便管理，政府已批准首2年进行的3期发展项目，将由莎阿南市议会（MBSA）所管辖。

桂莎白沙罗将分三个项目发展相关土地，第一项备受瞩目的便是名为MX-1，也就是该城镇的市中心，发展项目包括基建和首期的房地产。

已有20名第一级发展商通过首次征求建议书（简称RFP）的预审资格：

1.Bandar Utama City机构私人有限公司
2.大城市（BRDB）
3.多元重工业（DRBHCOM，1619，主板工业产品股）
4.东家（E&O，3417，主板产业股）
5.金务大（GAMUDA，5398，主板建筑股）
6.金诗投资（GOLDIS，5606，主板消费产品股）
7.国浩置地（GUOCO，1503，主板产业股）
8.IJM置地（IJMLAND，5215，主板产业股）
9.IOI产业（IOIPG，5249，主板产业股）
10.I&P集团
11.马星集团（MAHSING，8583，主板产业股）
12.马资源（MRCB，1651，主板建筑股）
13.雪兰莪发展局（PKNS）
14.布城控股私人有限公司
15.实达集团（SPSETIA，8664，主板产业股）
16.双威（SUNWAY，5211，主板产业股）
17.丽阳机构（TROP，5401，主板产业股）
18.UEM阳光（UEMS，5148，主板产业股）
19.WCT控股（WCT，9679，主板建筑股）
20.杨忠礼机构（YTL，4677，主板贸服股）

如果说UEM阳光（UEMS，5148，主板产业股）是国库控股(Khazanah)在伊斯甘达特区的发展臂膀，那么公积金局在桂莎白沙罗的发展臂膀，有没有可能是马资源呢？

猜测的角度：

1. 桂莎置地私人有限公司是公积金局的子公司，公积金局也持有马资源38.87%的股权；

2. 马资源拥有发展交通枢纽的丰富经验，吉隆坡仙特拉交通枢纽就是马资源一手打造而成的。

桂莎白沙罗城镇内会有两个捷运站，可说是捷运路线的重要据点，因此也被纳为“大吉隆坡”计划的项目之一。

由此可以看出来，桂莎白沙罗是一项以运输为导向的发展项目。

究竟谁比较有这份能耐呢？我个人不是行家，当然不敢断定什么，不过我觉得马资源的机会是存在的。

潜在被脱售的资产

马资源目前高企的负债水平，倘若要高资本投入在桂莎白沙罗这项大工程，相信是有点难度。

不排除马资源会陆陆续续将其他非核心资产脱售，以套现用在营运上。

1. 东部疏散大道（EDL）

马资源是在2012年完成长达8.1公里，从南北大道南区路线的班兰（Pandan）衔接至新山新移民、关税与检疫大厦（CIQ）的高速公路。

马资源2012年年报指出，该公司于2012年时5月1日起，获得的东部疏散大道赔偿金达6828万令吉，相当于每月854万令吉，东部疏散大道从2012年9月10日起的12个月内，完成交接作。

然而如意算盘却打错，此大道遭受当地居民坚决反对，并认为使用大道通往新加坡需要交付6令吉20仙的费用极度不合理，同时也很不满此大道的承建没有进行公开招标。

反对人士指出大道建造花费10亿，在收费后7年便能达到回酬，但合约却长达34年，那么剩余
的27年东疏大道承建公司马资源都是赚取利润的，若该大道每日没有达到6万辆车的流量，政府还需赔款予马资源公司，因此对人民不公。

另一边厢，马资源大道的建筑费用因为超支，总共花了约14亿令吉。

而政府也因为居民大力反对，而迟迟没有批准可针对此大道进行的收费制度。

东部疏散大道对马资源而言是一个烫手山芋，为其背负的利息成本约为700万令吉，及每月约200万令吉的营运成本。

当时有消息指出，政府打算以12亿令吉向马资源收购此大道，然而倘若成事的话，马资源将会蒙受2亿的超支亏损。

2013年，另一个消息则指出，政府正在探讨的其中一个折衷的方案，那是由马资源收取过路费（与其由政府接管），预期将会有别的方式作为降低过路费的补偿。

根据最新发布的经济报告书指出，政府今年将拨出5亿8700万令吉作为大道补偿，给予东部疏散大道的费用，则每月高达1100万令吉，直至该大道收购协议到期。

2. 马资源科技私人有限公司

3. 蚬壳大厦，Menara Shell

即将进行发展项目

1.9 Seputeh综合发展计划

9 Seputeh是由马资源子公司Gapurna Land有限公司所打造的，占地17.4英亩，发展总值为30亿令吉，含70%住宅及30%商业建筑。

取名为9 Seputeh，那是因为将来将会有9栋大楼高耸而立，分别是8栋公寓，1栋学院大楼，同时还有2至3座商业店铺，是一项综合发展计划。

9 Seputeh将会是旧巴生路第一个获得LEED绿色环保建筑认证的发展计划，率先推出的是Vivo高级公寓，以绿色作为元素，包含泳池、亭子、跑到、脚踏车专用道等。

这公寓公寓44层楼高，将会是旧巴生路最高的大楼，高处遥望城市，可谓繁荣尽在脚下。

Vivo高级公寓估计2017年中旬竣工，推介前有率先公开让忠实客户购买，获得60%的认购率。

2. 八打灵中环

随着诉讼纠纷告一段落，马资源将可进一步完成收购八打灵再也中环的70%股权，也意味着可以完全实现这项计划的潜在价值。

八打灵中环首期工程在Lot 12地段进行，将兴建5栋大楼以及一间酒店，发展总值为30亿令吉。

目前，已有两栋大楼脱售予马来西亚知识产权局（MyIPO）及马建屋（MBSB，1171，主板金融股），售价分别为2亿5000万令吉及2亿3900万令吉，每平方尺售价相当于850令吉。

至于Lot 8 地段，天地通（Celcom Axiata）已经预订了 长达21年的租约，可为公司进账3亿令吉。

随着官司结束，预计马资源将注入额外28英亩地段进入八打灵中环第二期的发展计划，发展总值估计达70亿令吉。

展望未来

马资源放眼进军南非和巴基斯坦市场，把旗下吉隆坡中环（KLSentral）的发展概念，复制到这些国家。

基斯坦高级专员沙希德马斯罗曾表示，他们相当喜欢吉隆坡中环，因为这里通过铁路和道路得到很好的整合与连接。

同时也透露这样的发展可复制在巴基斯坦的3个大城市，如拉合尔（Lahore）、伊斯兰堡（Islamabad）和卡拉奇（Karachi）。

挨过流年不利的2013年，步入马年，马是到了成不成功，马资源的股东们都想知道。

桂莎白沙罗应该是很关键。

建筑、产业发展系列：

产（1）：时代变迁下的永泰大马【WINGTM】

产（2）：I 城市，I 公司【IBHD】

产（3）：你的能耐，我的容忍：克立斯建筑【CRESBLD】 

产（4）：顺利实业集团【KSL】：有福会同享吗？

产（5）：丽“阳”机构”【TROP】，艳“阳”当空 

产（6）：丽阳机构【TROP】，拿米换番薯

产（7）：顺利实业【KSL】，顺利爆发？

产（8）：丽阳机构【TROP】，三“阳”开泰 (1)

产（9）：丽阳机构【TROP】，三“阳”开泰 (2)

产（10）：丽阳机构【TROP】，三“阳”开泰 (3)

产（11）：丽阳机构【TROP】，三“阳”开泰 (4)

产（12）：玛拿第一【MAGNA】，亿变十亿

产（13）：丽阳机构【TROP】，拿米换芋头？

产（14）：克立斯建筑【CRESBLD】：迎来生平两个十亿工程

产（15）：克立斯建筑【CRESBLD】，克尽厥职

产（16）：I 公司【IBHD】，i 不忍释 

产（17）：I 公司【IBHD】，爱【i】之城 

产（18）：克立斯建筑【CRESBLD】：每年固定收入6010万令吉 

产（19）：建乐集团【SNTORIA】：『乐』山乐水 

产（20）：TAHPS集团【TAHPS】，百年风霜

产（21）：克立斯建筑【CRESBLD】，最新动向

产（22）：帝亿成功置地【TITIJYA】，积善『成』德

产（23）：金群利集团【MATRIX】，其『利』断金