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Thursday, July 17, 2014

产（31）：地不老【TEBRAU】，『不老』的传奇

《福布斯亚洲》（Forbes Asia）发布大马2014年富豪榜，“世界糖王”兼“酒店大王”郭鹤年以高达115亿美元（约376.97亿令吉）资产，第9度蝉联榜首。

今年有多达13位新上榜的大马富豪，包括地不佬（TEBRAU，1589，主板产业股）大股东林刚河、贺特佳（HARTA，5168，主板工业产品股）执行主席关锦安、戴乐集团（DIALOG，7277，主板贸服股）执行主席饶文杰，以及马星集团大股东梁海金。

上述四人的资产分别总值9.75亿美元（约31.9亿令吉）、8.8亿美元（约28.83亿令吉）、5.9亿美元（约19.33亿令吉）和3.4美元（约11.14亿令吉），个别位居第19名、第22名、第30名和第39。

林刚河和梁海金，皆以房产业务登榜。

《福布斯亚洲》最新富豪榜，是依据今年2月12日的股市闭市价和汇率计算。

林刚河为何许人？

依斯干达是近年来房地产最火热的重镇，林刚河先后引进多家海外大型发展商，因为依斯干达特区的发展，红得风头一时无两。

林刚河忆起97年亚洲金融风暴后，柔佛成为产业供应过剩、严重滞销的“重灾区”。

这期间，他却从危机中看见机会浮现，并付诸行动。

在柔佛州，林刚河扮演着举足轻重的角色，下图可以显示其个人势力。

这里有一篇他的专访 - 林刚河百忍成金

重点摘要如下：

1.整个依斯干达海滨城发展大计的雏形蓝图的播种人， “忍”了17年，经历3位首相、2位苏丹和1位州务大臣后，修成正果。

2. 成隆机构（TROP，5407，主板产业股）、中国女首富杨惠妍掌控的房地产开发商碧桂园（Country Garden）、澳洲的沃克集团（Walker Group）和Brunsfield集团，都已前后脚进驻依斯干达海滨城。

3. 促成与新加坡政府旗下投资臂膀淡马锡控股，以及跨国房地产公司凯德集团的三方联营计划，在金海湾A2人造岛开发价值近80亿令吉的综合发展项目。

4. 依斯干达海滨私人有限公司是柔佛南部、面对新加坡的4000英亩海滨地段的主要发展商，即负责依斯干达综合海滨城的大蓝图。

这个海滨城主要分为三大部分：西边的金海湾（Danga Bay）、东边的地不佬海岸（Tebrau Coast），正中央是新山中央商务区（JB CBD）。

5. 发展总值可至1.1兆。

依斯干达特区整体设计图，共分成5大区域，由不同的财团和企业着手发展，例如努莎再也（Nusajaya）就有国库控股（Khazanah）旗下依斯干达投资机构（IIB）负责。

柔佛人民基建集团（简称KPRJ）曾经是地不佬（TEBRAU，1589，主板产业股）大股东，手中持有33.15%【2亿2000万股】的股权。

2012年1月31日，柔佛人民基建集团同意以每股76仙的价位，将地不佬的33.15%的股权脱售给依斯干达海滨控股【Iskandar Waterfront Holding】。

另一方面，也是PLS种植（PLS，9695，主板种植股）大股东的柔佛人民基建集团同时也同意将PLS种植的23.4%的股权，脱售给依斯干达海滨控股，成交价格为1.21令吉。

随着上述企业活动完成后，依斯干达海滨控股和地不佬成为名副其实的“兄弟”。

依斯干达海滨控股的股东为Credence资源私人有限公司和KPRJ，而Credence资源的股东——林刚河则是依斯干达海滨控股的董事、怡克伟士（EKOVEST，8877,主板建筑股）的执行主席、耐斯福特（KNUSFOR，5035，主板贸服股）的执行董事、PLS种植的非执行董事。

依斯干达海滨控股将负责依斯干达海滨（Iskandar Waterfront）和新山商务中区（CBD）的发展，面积达1620公顷。

依斯干达海滨控股63.1%股权由林刚河、透过Credence资源私人有限公司掌控，其余36.9%的股权则由柔佛人民基建集团持有。

2013财政年的年报显示，林刚河间接持有地不佬47.159%的股权，因此不禁让人联想起他要在依斯干达海滨城建立巩固本身王国的势力。

地不佬也将在2014年7月18日，改名为“依斯干达海滨城有限公司”（Iskandar Waterfront City Berhad），名称代号为：IWCITY。

过去15年，地不佬主要发展可负担房屋项目。

从年报中，若参考其5年财务概要，会发现地不佬过去5年的营业额和盈利并不出色，每股净盈利介于0.39仙至3.98仙之间，2008年更是亏损1.04仙。

赚幅、股东权益回报率【ROE】、资产收益率/资产回报率(Return On Assets, ROA)，也一样不吸引人，对一个很强调价值型投资者来说，这家公司似乎并不太合格。

居然如此，究竟又有什么东西能够吸引沙场老将林刚河的亲睐，并入股呢？

我相信，很大的可能性就是地不佬在柔佛州依斯干达拥有2000英亩的黄金土地。

除了易名之外，地不佬能为净利带来正面贡献的企业动向：

1. 与丽阳机构联手在新山打造37亿综合房产

2013年12月23日，丽阳机构（TROP，5401，主板产业股）子公司Golddust United私人有限公司（简称GUSB）与地不老子公司Tebrau Bay私人有限公司（简称TBSB）通过联营公司———Renown Dynamic私人有限公司（简称RDSB）计划在新山兴建发展总值（GDP）达37亿令吉的综合房产项目。

RDSB是两者为了收购新山地皮，并将其发展为综合产业而设立的联营公司。

根据协议，TBSB将持联营公司的30%股权，而GUSB则将持有其余的70%股权。

同时，RDSB也与TBSB签署了一项买卖协议，以4亿4431万2000令吉购入一片位于新山，面积达60英亩的地皮，收购价格相等于每平方尺170令吉。

若将地皮面向全海景及沙滩的优势纳入考量范围内，初步估计该项目的发展总值达37亿令吉。

在完成了地皮脱售活动后，地不老估计可取得1亿5700万令吉的收益，相等于每股24仙。

2. 进军高档房产

2014年5月16日，地不老首次进军高档房地产市场，在地不老滨海发展的Botanika，短短2个小时内售罄，打响首炮。

地不老通过独资子公司Bayou Bay发展私人有限公司，发展这项占地12英亩，涵盖3座海滨住宅高楼，共有792个单位的项目。

Botanika可俯瞰地不老河（Sungai Tebrau）以及避兰东河（Sungai Plentong）。

登记者比售出单位超出1倍以上，Botanika第一座公寓楼唯有以抽签方式让投资者预订，首座所有264个单位全售罄。

Botanika即将动工，预计2017年交屋，基于市场反应不俗，地不老将会尽快推出第二期项目。

这次转攻高档产业市场，主要是配合地不老的滨海发展大蓝图。

根据大蓝图，地不老计划在未来10至15年，创造5个新地区，包括地不老河城市枢纽、Molek地区、避兰东湾、地不老海滨城市，以及地不佬河岸。

地不老与国内外伙伴洽商，合作发展该占地1000英亩的项目，Botanika则是该项目的首个豪华住宅项目。

经过大概两年时间的部署，看来对林刚河而已，已经胸有成竹了。

2014年6月24日，地不老召开股东特别大会（EGM），获得股东们通过这些动议：

1. 易名
2. 以1对1的形式配发669,727,143股附加股，同时每认购2股附加股可以获得1股免费凭单

3. 基于配售附加股，赋予大股东依斯干达海滨控股对地不老进行全面收购的豁免权，倘若股权上达到全面收购的门槛

4. 进行雇员认股计划（ESOS），以奖励地不老忠心耿耿的员工及董事

5. 将法定股本 (authorised share capital) 从1,000,000,000股面值500,000,000令吉，提高至4,000,000,000股面值2,000,000,000令吉

6. 修改公司章程

除此之外，在该股东特别大会也通过了：

1. 与丽阳机构成立Renown Dynamic私人有限公司，共同展开联营计划（Joint Venture）

2. 以4亿4431万2000令吉脱售一片位于新山面积达60英亩的地皮予Renown Dynamic私人有限公司。

地不老的地段，A 为该地段的位置

一年前，市场就传言林刚河在规划着一项大型的新上市（IPO）活动，即：依斯干达海滨控股，并希望筹集高达50亿令吉。

由于上市计划规模庞大，因此，估计将会引起国际与本地投资银行家兴致勃勃，想在该新上市活动扎上一角。

然而如今，已经过了1年半，只听楼梯响，不见人下来。

由于依斯干达海滨控股上市后市值料将达90亿令吉，并可以媲美马来西亚市值最大的产业发展商 -UEM置地控股（UEMLand，5148，主板产业股），因此相信筹备上市的工作并非一件易事。

易名后的地不老，林刚河到底有没有能力延续其“不老”的传奇，拭目以待吧。