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Thursday, July 31, 2014

产（33）：东南亚木材【SEAL】，失之『东』隅，收之桑榆

1971年在马来西亚交易所上市的东南亚木材（SEAL，4286，主板工业产品股），除了从事胶合板制造，也在霹雳州及吉打州进行伐木活动。

在1999财政年的年报上，股本为112,145,732 令吉，然而累积亏损却高达189,237,402令吉，主要是因为遭受1997年金融风暴的影响。

当时，东南亚木材的借贷为6千498万令吉，流动负债加上长期负债为9千453万令吉，而现今与约当现今才区区的500千而已。

2001年，东南亚木材已经连续4年蒙受亏损了，911事件更是雪上加霜，在不安的大环境之下，2002年依然惨遭亏损的东南亚木材作出了几项重大决定：

1. 关闭了胶合板和地板制造生产业务；
2. 私下配11,214,000新股；
3. 收购一家槟城的物业发展公司 - Wistana Realty 私人有限公司 50% + 1股的股权；
4. 和Cameron Heights 私人有限公司联营在金马仑发展两片36.9公顷，发展总值1亿2600万令吉的物业计划；
5. 为吉打居林的一项发展计划负责项目管理；
6. 脱售士拉央广场（Selayang Mall）。

总结上述1至5事项，可以看出东南亚木材的这些决策是有连贯性的，首先先将亏损的业务砍掉，然后集资，过后进军物业发展，而脱售士拉央广场相信是为了获得更多的资金。

虽然脱售士拉央广场的计划后来生变卦，然而其他几项决策所带来的绩效，立竿见影，东南亚木材在2003年的核心业务的亏损缩小至323万令吉。

2004年，东南亚木材进一步全面收购Wistana Realty 私人有限公司，使之变成100%拥有的子公司。

2006年，东南亚木材将士拉央广场脱售，然后通过回租的合约，经营此广场。

经过一连串的大换血改革后，东南亚木材在2008年摇身成为一家净现金公司。

2009年，新加坡公司 - Kapen Capital Partners有限公司收购东南亚木材9.29%股权，成为大股东【截至2013年9月30日，其股权为8.5%】。

1. 木材业务

东南亚木材的木材业务，是由持有60%股权的子公司Great Eastern Mills（GEM）有限公司所经营不过该子公司却在2012年，接获半岛木材员工联合会（Timber Employees Union）律师发出的清盘令。

这项清盘令，是半岛木材员工联合会要求GEM赔偿497万令吉的款项。

随后东南亚木材，建议以850万令吉脱售子公司资产予联营伙伴 - Kompleks Perkayuan Kelantan私人有限公司，换取后者接手拖欠半岛木材员工联合会（Timber Employees Union）497万令吉的债务。

为了解决这项赔偿，东南亚木材也脱售两项资产，即：一家锯木厂独资子公司的200万股（每股面值1令吉），以及一块位于吉兰丹的有期地契土地（面积约30英亩）。

2014财政年度第三季度的季报显示，东南亚木材也许会有易名的一天。

因为木材的业务的贡献只占总营业额的1%而已，东南亚木材目前的主要业务是产业投资和物业发展。

2. 物业投资

士拉央广场原本是属于东南亚木材的资产，后来因为债务重组的关系，将它脱售，然后再回租经营。

2011，2012及2013财政年，士拉央广场分别贡献了1740万令吉、1810万令吉和1900万令吉的营业额，可以说是东南亚木材一只生金蛋的鹅，持续性的带来稳定的收入。

在槟城的巴央巴鲁(Bayan Baru)综合发展计划竣工后，相信东南亚木材将会拥有多一间商场，从而增加稳定性的收入。

东南亚木材曾经在2010年9月，在马交易所发发布的一项文告。

东南亚木材子公司，原则上接受永旺（AEON，6599，主板贸服股）总体规划租赁协议。

这项协议下，东南亚木材子公司Seal Lifestyle Development（简称SLD），将负责为永旺在槟城巴央巴鲁兴建购物中心大厦以及停车场。

一旦完成，双方将根据协议上的条规，SLD将租赁有关产业予永旺，后者将负责营运该购物中心。

初始的租期为10年，并具有3次的更新合约权，每次可更新5年。

文告指出，这项兴建计划的发展总值估计达1亿4600万令吉。

不过基于这项文稿是4年前发布的，有没有变卦，需要跟进。

3. 物业发展

东南亚木材手上进行中的发展的项目有下列这些：

3.1 Bayan City, Penang

占地22英亩的巴央巴鲁综合发展计划，第一期发展项目被誉为城中之城（‘A City Within a City’）。

这项计划是跟槟城Koperasi Tunas Muda联营的。

3.2 North Avenue, Kedah

在地理位置优越的双溪大年兴建店铺，目前第一期发展工作正进入尾声。

第一期与第二期，总共推出70单位，属于永久地契，价格从589千令吉起。

第一期的单位，还剩下几间；至于第二期，已经推介了，反应良好。

而东南亚木材即将展开的发展项目主要有：

3.3 VIA Residenz , Penang

在完成巴央巴鲁综合发展计划第一期5英亩的发展后，目前东南亚木材在槟岛南部还有12.5英亩的地段，并推出第二期总值10亿的发展计划。

此发展计划涵盖商场、商业公园和商店，以及一个豪华酒店，都在彼此仅几步之遥。

第二期命名为 - “在等着你的城市”（‘The City Awaits You’），东南亚木材希望VIA Residenz住户的生活都充满希望的。

作为一个城市，总会有一点点属于大家自己的，东南亚木材打造的就是一个“希望”，使生活在这里的住户，即有方便性，又有令人兴奋的体验。

VIA Residenz日后将融入峇央城市范围内，从而增加资产价值。

3.4 Queensville, Bandar Sri Permaisuri

以槟城为大本营而主要物业发展在吉打的东南亚木材，如今瞄准巴生谷这个房地产活络的市场，在吉隆坡蕉赖展开其旗舰项目，以打造“一个独立的城市”（‘A Self-Contained City’）。

蕉赖皇后镇（Bandar Sri Permaisuri）是一个宁静的郊区，就在东西环线旁，东南亚木材在12.5英亩土地上进行一项综合发展项目，即Queensville，发展总值为8至10亿令吉。

这个综合发展项目涉分五个部分 - 套房酒店、购物中心、商业和店、酒店式服务公寓及办公室。

2013年2月，与蕉赖皇后镇主要发展Dwitasik私人有限公司和吉隆坡市政厅(Kuala Lumpur City Hall)签署一项协议，那就是共同发展Queensville。

根据协议，吉隆坡市政厅是地主，而东南亚木材和Dwitasik私人有限公司则是发展商。

吉隆坡市政厅有权享有Queensville这项发展计划20%的毛利(Gross Profit)，再加上3千万令吉最低保证利润，倘若这项发展计划能够得到必须兴建可负担房屋的豁免。

Dwitasik私人有限公司的董事是Datuk Seri Raja Eleena Raja Azlan Shah和Datuk Seri Tunku Kamel Tunku Rijaludin。

Datuk Seri Raja Eleena Raja Azlan Shah是谁呢？

相信大家看他的名字就多少有点概念了，没错，她就是目前霹雳州新任苏丹的妹妹，也是金务大（GAMUDA，5398，主板建筑股）的非执行董事之一，至于Datuk Seri Tunku Kamel Tunku Rijaludin则是她的her brother-in-law。

这种关系搞清楚后，日后做起事情事半功倍。

2013年，东南亚木材在吉打的双溪大年还添购了两片土地，分别是88.4英亩及87.8英亩，总计176.2英亩，可以用做住宅和商业发展。

除此之外，东南亚木材在浮罗交怡（Pulau Langkawi）瓜镇（Kuah Town）也有1.92英亩的地段，不过暂时没有任何计划。

目前东南亚木材有意加强其在巴生谷及槟城的地库，首先在2014年6月27日，就宣布了在槟城峇都茅（Batu Maung）和巴勒达也县（Daerah Barat Daya）以18,619,437.30令吉收购1.839英亩（80,106.8287平方尺）和1.01062英亩（44,022.7536平方尺）两个地段，每平方尺的价格是150令吉。

马交易所针对这项土地买卖发出质问，东南亚木材的回复如下：

1. 土地是向力支国际（ACME，7131，主板工业产品股）购买；

2. 截至2014年3月31日，该土地在力支国际的内部帐目（management account）的净值是8,759,070令吉；

3. 东南亚木材计划将之发展为3层楼的房宅，总共28个单位，地点优越，靠近Southbay 城镇和双威珍珠（Sunway Mutiara）；

4. 工程预计2015年第三季度才展开，费时2年才能竣工。

营业额及净利

2014财政年，第三季度截止2014年3月31日：

累计营业额：2亿7888万5千令吉，增长99.1%
累计净利：6690万8千令吉，增长266.1%

股价：1.40令吉
累计每股净利：31仙【由于第三季度有其他收入，包括投资产业公允价值（Fair Value）的调整，因此造成每股净利大增，没有参考价值】
本益比：- 倍

每股净值：1.16令吉
价格/净值：1.21倍

股本：215,829,359

现金及约当现金：1亿1363万2千令吉
借贷：110万1千令吉

净现金：112,531,000

每股净现金：0.52令吉

原本从事木材业的东南亚木材，在木材这个业务经过一连串的风暴、风波与纠纷后，转型进入物业投资与发展，从一间负债累累的公司，转变成一家净现金公司，可谓失之『东』隅，收之桑榆。