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Thursday, July 31, 2014

产（33）：东南亚木材【SEAL】，失之『东』隅，收之桑榆

1971年在马来西亚交易所上市的东南亚木材（SEAL，4286，主板工业产品股），除了从事胶合板制造，也在霹雳州及吉打州进行伐木活动。

在1999财政年的年报上，股本为112,145,732 令吉，然而累积亏损却高达189,237,402令吉，主要是因为遭受1997年金融风暴的影响。

当时，东南亚木材的借贷为6千498万令吉，流动负债加上长期负债为9千453万令吉，而现今与约当现今才区区的500千而已。

2001年，东南亚木材已经连续4年蒙受亏损了，911事件更是雪上加霜，在不安的大环境之下，2002年依然惨遭亏损的东南亚木材作出了几项重大决定：

1. 关闭了胶合板和地板制造生产业务；
2. 私下配11,214,000新股；
3. 收购一家槟城的物业发展公司 - Wistana Realty 私人有限公司 50% + 1股的股权；
4. 和Cameron Heights 私人有限公司联营在金马仑发展两片36.9公顷，发展总值1亿2600万令吉的物业计划；
5. 为吉打居林的一项发展计划负责项目管理；
6. 脱售士拉央广场（Selayang Mall）。

总结上述1至5事项，可以看出东南亚木材的这些决策是有连贯性的，首先先将亏损的业务砍掉，然后集资，过后进军物业发展，而脱售士拉央广场相信是为了获得更多的资金。

虽然脱售士拉央广场的计划后来生变卦，然而其他几项决策所带来的绩效，立竿见影，东南亚木材在2003年的核心业务的亏损缩小至323万令吉。

2004年，东南亚木材进一步全面收购Wistana Realty 私人有限公司，使之变成100%拥有的子公司。

2006年，东南亚木材将士拉央广场脱售，然后通过回租的合约，经营此广场。

经过一连串的大换血改革后，东南亚木材在2008年摇身成为一家净现金公司。

2009年，新加坡公司 - Kapen Capital Partners有限公司收购东南亚木材9.29%股权，成为大股东【截至2013年9月30日，其股权为8.5%】。

1. 木材业务

东南亚木材的木材业务，是由持有60%股权的子公司Great Eastern Mills（GEM）有限公司所经营不过该子公司却在2012年，接获半岛木材员工联合会（Timber Employees Union）律师发出的清盘令。

这项清盘令，是半岛木材员工联合会要求GEM赔偿497万令吉的款项。

随后东南亚木材，建议以850万令吉脱售子公司资产予联营伙伴 - Kompleks Perkayuan Kelantan私人有限公司，换取后者接手拖欠半岛木材员工联合会（Timber Employees Union）497万令吉的债务。

为了解决这项赔偿，东南亚木材也脱售两项资产，即：一家锯木厂独资子公司的200万股（每股面值1令吉），以及一块位于吉兰丹的有期地契土地（面积约30英亩）。

2014财政年度第三季度的季报显示，东南亚木材也许会有易名的一天。

因为木材的业务的贡献只占总营业额的1%而已，东南亚木材目前的主要业务是产业投资和物业发展。

2. 物业投资

士拉央广场原本是属于东南亚木材的资产，后来因为债务重组的关系，将它脱售，然后再回租经营。

2011，2012及2013财政年，士拉央广场分别贡献了1740万令吉、1810万令吉和1900万令吉的营业额，可以说是东南亚木材一只生金蛋的鹅，持续性的带来稳定的收入。

在槟城的巴央巴鲁(Bayan Baru)综合发展计划竣工后，相信东南亚木材将会拥有多一间商场，从而增加稳定性的收入。

东南亚木材曾经在2010年9月，在马交易所发发布的一项文告。

东南亚木材子公司，原则上接受永旺（AEON，6599，主板贸服股）总体规划租赁协议。

这项协议下，东南亚木材子公司Seal Lifestyle Development（简称SLD），将负责为永旺在槟城巴央巴鲁兴建购物中心大厦以及停车场。

一旦完成，双方将根据协议上的条规，SLD将租赁有关产业予永旺，后者将负责营运该购物中心。

初始的租期为10年，并具有3次的更新合约权，每次可更新5年。

文告指出，这项兴建计划的发展总值估计达1亿4600万令吉。

不过基于这项文稿是4年前发布的，有没有变卦，需要跟进。

3. 物业发展

东南亚木材手上进行中的发展的项目有下列这些：

3.1 Bayan City, Penang

占地22英亩的巴央巴鲁综合发展计划，第一期发展项目被誉为城中之城（‘A City Within a City’）。

这项计划是跟槟城Koperasi Tunas Muda联营的。

3.2 North Avenue, Kedah

在地理位置优越的双溪大年兴建店铺，目前第一期发展工作正进入尾声。

第一期与第二期，总共推出70单位，属于永久地契，价格从589千令吉起。

第一期的单位，还剩下几间；至于第二期，已经推介了，反应良好。

而东南亚木材即将展开的发展项目主要有：

3.3 VIA Residenz , Penang

在完成巴央巴鲁综合发展计划第一期5英亩的发展后，目前东南亚木材在槟岛南部还有12.5英亩的地段，并推出第二期总值10亿的发展计划。

此发展计划涵盖商场、商业公园和商店，以及一个豪华酒店，都在彼此仅几步之遥。

第二期命名为 - “在等着你的城市”（‘The City Awaits You’），东南亚木材希望VIA Residenz住户的生活都充满希望的。

作为一个城市，总会有一点点属于大家自己的，东南亚木材打造的就是一个“希望”，使生活在这里的住户，即有方便性，又有令人兴奋的体验。

VIA Residenz日后将融入峇央城市范围内，从而增加资产价值。

3.4 Queensville, Bandar Sri Permaisuri

以槟城为大本营而主要物业发展在吉打的东南亚木材，如今瞄准巴生谷这个房地产活络的市场，在吉隆坡蕉赖展开其旗舰项目，以打造“一个独立的城市”（‘A Self-Contained City’）。

蕉赖皇后镇（Bandar Sri Permaisuri）是一个宁静的郊区，就在东西环线旁，东南亚木材在12.5英亩土地上进行一项综合发展项目，即Queensville，发展总值为8至10亿令吉。

这个综合发展项目涉分五个部分 - 套房酒店、购物中心、商业和店、酒店式服务公寓及办公室。

2013年2月，与蕉赖皇后镇主要发展Dwitasik私人有限公司和吉隆坡市政厅(Kuala Lumpur City Hall)签署一项协议，那就是共同发展Queensville。

根据协议，吉隆坡市政厅是地主，而东南亚木材和Dwitasik私人有限公司则是发展商。

吉隆坡市政厅有权享有Queensville这项发展计划20%的毛利(Gross Profit)，再加上3千万令吉最低保证利润，倘若这项发展计划能够得到必须兴建可负担房屋的豁免。

Dwitasik私人有限公司的董事是Datuk Seri Raja Eleena Raja Azlan Shah和Datuk Seri Tunku Kamel Tunku Rijaludin。

Datuk Seri Raja Eleena Raja Azlan Shah是谁呢？

相信大家看他的名字就多少有点概念了，没错，她就是目前霹雳州新任苏丹的妹妹，也是金务大（GAMUDA，5398，主板建筑股）的非执行董事之一，至于Datuk Seri Tunku Kamel Tunku Rijaludin则是她的her brother-in-law。

这种关系搞清楚后，日后做起事情事半功倍。

2013年，东南亚木材在吉打的双溪大年还添购了两片土地，分别是88.4英亩及87.8英亩，总计176.2英亩，可以用做住宅和商业发展。

除此之外，东南亚木材在浮罗交怡（Pulau Langkawi）瓜镇（Kuah Town）也有1.92英亩的地段，不过暂时没有任何计划。

目前东南亚木材有意加强其在巴生谷及槟城的地库，首先在2014年6月27日，就宣布了在槟城峇都茅（Batu Maung）和巴勒达也县（Daerah Barat Daya）以18,619,437.30令吉收购1.839英亩（80,106.8287平方尺）和1.01062英亩（44,022.7536平方尺）两个地段，每平方尺的价格是150令吉。

马交易所针对这项土地买卖发出质问，东南亚木材的回复如下：

1. 土地是向力支国际（ACME，7131，主板工业产品股）购买；

2. 截至2014年3月31日，该土地在力支国际的内部帐目（management account）的净值是8,759,070令吉；

3. 东南亚木材计划将之发展为3层楼的房宅，总共28个单位，地点优越，靠近Southbay 城镇和双威珍珠（Sunway Mutiara）；

4. 工程预计2015年第三季度才展开，费时2年才能竣工。

营业额及净利

2014财政年，第三季度截止2014年3月31日：

累计营业额：2亿7888万5千令吉，增长99.1%
累计净利：6690万8千令吉，增长266.1%

股价：1.40令吉
累计每股净利：31仙【由于第三季度有其他收入，包括投资产业公允价值（Fair Value）的调整，因此造成每股净利大增，没有参考价值】
本益比：- 倍

每股净值：1.16令吉
价格/净值：1.21倍

股本：215,829,359

现金及约当现金：1亿1363万2千令吉
借贷：110万1千令吉

净现金：112,531,000

每股净现金：0.52令吉

原本从事木材业的东南亚木材，在木材这个业务经过一连串的风暴、风波与纠纷后，转型进入物业投资与发展，从一间负债累累的公司，转变成一家净现金公司，可谓失之『东』隅，收之桑榆。

建筑、产业发展系列：

产（1）：时代变迁下的永泰大马【WINGTM】

产（2）：I 城市，I 公司【IBHD】

产（3）：你的能耐，我的容忍：克立斯建筑【CRESBLD】

产（4）：顺利实业集团【KSL】：有福会同享吗？

产（5）：丽“阳”机构”【TROP】，艳“阳”当空

 产（6）：丽阳机构【TROP】，拿米换番薯

 产（7）：顺利实业【KSL】，顺利爆发？

产（8）：丽阳机构【TROP】，三“阳”开泰 (1)

产（9）：丽阳机构【TROP】，三“阳”开泰 (2)

产（10）：丽阳机构【TROP】，三“阳”开泰 (3)

产（11）：丽阳机构【TROP】，三“阳”开泰 (4)

产（12）：玛拿第一【MAGNA】，亿变十亿

 产（13）：丽阳机构【TROP】，拿米换芋头？

产（14）：克立斯建筑【CRESBLD】：迎来生平两个十亿工程

 产（15）：克立斯建筑【CRESBLD】，克尽厥职

 产（16）：I 公司【IBHD】，i 不忍释

 产（17）：I 公司【IBHD】，爱【i】之城

 产（18）：克立斯建筑【CRESBLD】：每年固定收入6010万令吉

 产（19）：建乐集团【SNTORIA】：『乐』山乐水

 （20）：TAHPS集团【TAHPS】，百年风霜

 产（21）：克立斯建筑【CRESBLD】，最新动向

 产（22）：帝亿成功置地【TITIJYA】，积善『成』德

 产（23）：金群利集团【MATRIX】，其『利』断金

 产（24）：马资源【MRCB】，『马』到成功？

产（25）：金群利集团【MATRIX】，其『利』断金(2)

产（26）：ENCORP，百步穿『杨』？

产（27）：合成统一【HAPSENG】，一匡『六合』

产（28）：雪兰莪铁船【SDRED】，巾帼不让须眉

产（29）：胜利【MENANG】，人强『胜』天

产（30）：置地通用【L&G】，『置』之死地而后生

产（31）：辟捷控股【PJDEV】，开疆『辟』土

产（32）：辟捷控股【PJDEV】，开疆『辟』土（2）

针对昨天我的一篇文章 - 产（31）：辟捷控股【PJDEV】，开疆『辟』土，我有一项纠正，还有一项解释。

先纠正我的疏忽，那就是本益比。

13.8倍的本益比，其实是雪兰莪铁船的【参阅 - 产（28）：雪兰莪铁船【SDRED】，巾帼不让须眉】，我一时疏忽没有去更改。

辟捷控股的本益比，以昨天1.89令吉的收市价计算，大概是11.1倍。

这当中，我取16.75仙的“核心”每股净利去计算。

怎样算的呢？就是拿辟捷控股3个季度所累积的每股净利乘4除3，当然我这里是有一个假设，那就是第四季度的业绩会与前面3个季度的业绩不相上下。

本益比的方程式 = 股价/每股净利

其实，本益比本身并没有什么实在的价值，因为我们看的是公司的未来。

一家公司的本益比比如说20倍，投资者会说很贵了，不值得买入。

那么，假设这家公司未来的前景很好，在未来的财政年能够营造很高的净利，那么它最终能够取得很高的每股净利，从而把本益比降低。

有人问，那个22仙究竟是什么？

还记不记得在2014年5月22日，辟捷控股以总值2亿2000万令吉脱售辟捷大厦（Menara PJD）予顶级手套（TOPGLOV，7113，主板工业产品股）创办人兼主席丹斯里林伟才的Able Starship私人有限公司吗？

辟捷大厦在2009年竣工，当时所涉投资成本为1亿2920万6000令吉，截至2013年6月30日，账面价值为1亿1621万1000令吉。

已知的数据有：

1。销售价 - 2亿2000万令吉

2。成本 - 1亿2920万6000令吉

3。股本 - 456,134,000

算到了吧？

再来，为什么只取核心每股净利去计算呢？

因为脱售产业是属于一次性的收益，必须排除。

由于本益比的数据出现错误，有转载我文章的朋友们，请留意一下，并希望你们能够也去做出纠正，虽然雪兰莪铁船与辟捷控股的本益比看上去相差好像不是很大。

Wednesday, July 30, 2014

产（32）：辟捷控股【PJDEV】，开疆『辟』土

黄宗华会不会趁低收购遭低估的侨丰创投（OSKVI，0053，创业板），除牌下市？黄宗华有没有可能出手私有化侨丰产业？

黄宗华通过其持有显著股权的Dindings Consolidated私人有限公司和土地管理有限公司（Land Management Sdn Bhd），不知不觉崛起成为辟捷控股（PJDEV，1945，主板产业股）大股东，持有21.4%股权。

黄宗华同时也持有侨丰产业（OSKPROP，6661，主板产业股）62%的股权。

因此大家也开始关心黄宗华会否将辟捷控股和侨丰产业合并，并在产业界大展身手，以巩固自己的王国。

2013财政年年报的封面，有着一行字，"Together we build a brighter future"，这是辟捷控股多年前为企业社会责任（ Corporate Social Responsibility，CSR）所设立的一个口号，事隔多年，大家依然还together。

所以针对这些市场上的传闻，黄宗华本人就这么表示：“我也不知道为何市场会出现这个传言，事实上我没有任何私有化公司的计划。”

首先，看看辟捷控股今年以来的一些企业动作：

2014年3月25至27日这三天，黄宗华的小儿子黄祖星分别脱售77,800、214,000及208,200股辟捷控股的股票，之后直接与间接分别持有辟捷控股0.048%及1.85%。

2014年5月21日，收购Yarra美景园（YARRA VISION PARK PTY. LTD）75%的股权。

2014年5月22日，以总值2亿2000万令吉脱售辟捷大厦（Menara PJD）予顶级手套（TOPGLOV，7113，主板工业产品股）创办人兼主席丹斯里林伟才的Able Starship私人有限公司。

上述办公楼位于吉隆坡敦拉萨路，是在2009财政年第四季度竣工的，当时所涉投资成本为1亿2920万6000令吉，截至2013年6月30日，账面价值为1亿1621万1000令吉。

完成这项资产脱售后，辟捷控股将获得高达2亿2000万令吉的现金，可用来偿还银行贷款及做为营运资本；预计将于脱售活动完成1年内，全数用完这笔收入。

这项脱售，可取得每股净利相等于22仙。

2014年5月27至28日这两天，回购公司股票743,900股，库存股累积达到4,778,300股。

2014年6月19日，子公司Yarra美景园，与澳洲公司Dynasty Falls签署买卖期权协议，以购买澳洲墨尔本的一片土地。

Yarra美景园若行使期权（PUT AND CALL OPTION），就可以1亿4500万澳元（约4亿3900万令吉）购买在墨尔本，面积达2.026公顷的永久地契土地。

Yarra美景园只需支付725万澳元（约2193万令吉）或等于土地售价的5%作为定金，并等待澳洲外资投资评估局核准。

若澳洲外资投资评估局不批准该项土地买卖活动，Yarra美景园可原数取回定金；一旦批准后，则可随时行使期权，购买土地。

已经拥有逾50年历史的辟捷控股，其业务如下：

建筑 (Construction)

归功予辟捷控股将在房地产建筑领域的品牌形象提升了，加上国内私人与政府领域的建筑活动增加，建筑业务部的订单取得健康的成长。

辟捷建造(PJD Construction Sdn Bhd)完成了多项总额12亿令吉的住宅、商业建筑物及基建工程的合约。

2006年，建筑部门还将业务扩展到海外，在泰国进行了一项为泰国国家房屋局建造5600个住宅房屋单位。该项目总值大约2亿2000万令吉，直到2009年。

虽然这项海外计划最终因为泰国的政治局势和建筑材料成本高昂而造成损失，不过却是一个不错的经历。

电缆 (Cable)

OCC Cables Co. 私人有限公司(OCC Cables Co. Sdn Bhd)是辟捷控股独资子公司，主要业务是生产具有防火性能电缆与电线，国能是其主要客户。

占地5公顷（12英亩）的产房设在马六甲，1997年投入6千万令吉进行扩建计划，以提高电力电缆制造业务的生产力，同时生产铝合金电缆和铜电缆，从低到中压，高达33千伏。

2007年，在越南设立一个新的产房，以进军印度支那这个海外市场。

基于本地电缆需求预计将放缓，已进军缅甸和越南市场的辟捷控股目前不断扩展缅甸业务，因为这两个国对电缆的需求良好。

2009年，为迎合越南和印度支那国家对电力电缆的需求，曾经计划将OCC Cables私人有限公司在大马交易所主要市场上市。

然而2010年8月18日，虽然已获准上市，辟捷控股却向马交所报备，董事局已决定放弃此上市计划。

如今，辟捷控股不断扩大其的产品种类，包括控制电缆、仪表电缆、多芯电缆、船用及海事电缆等，以满足建筑与施工、石油和天然气、船舶等行业的需求。

生产多芯电力电缆，铜和铝电缆的售价，是致盈利赚幅的主要因素，因此可多留意这两个原料价格的走势。

建材 (Building Material)

产房设在霹雳州的太平和森美兰州的汝来，主要生产溷凝墙板（Wall Panel）与销售普通建材。

墙板的研发，是为了促进工业建筑系统的无障碍建设，同时也节省成本，因此广受欢迎。

墙板的科技，工业化建筑系统（IBS）【可参阅 - acotec】。

目前在柔佛及霹雳州的厂房正在进行提升，在安装新的生产线后，将能够提高生产量，并有能力渗透其他潜在市场，保持市场领先地位。

酒店与休闲 (Hotel & Leisure)

2012年，在马来西亚入境的旅客人数超过2500万人，与上一年同比增长了1.3％。

全年旅游业的收益达到606亿令吉，与2011年相比，增长了3.9%

游客在逗留时期，平均消费从2011年的2,359令吉增加至2,421令吉。

辟捷控股也涉及旅游业，即：从事酒店经营与时光分享(Time Sharing)旅游配套，本身的酒店或度假胜地如下：

1. 吉隆坡瑞园酒店（Swiss Garden）

2. 吉隆坡茨厂街瑞园旅馆（Swiss Inn）

3. Damai Laut瑞园高尔夫球水浴度假村（Swiss Garden Golf Resorts & Spa Damai Laut）

这个由著名建筑师罗纳弗林构筑、拥有18个洞高球锦标赛球场，集高尔夫球与水浴、酒店、度假公寓、别墅、高球俱乐部等休闲度假设施的瑞园Damai Laut 高球水浴度假村，是国际旅客、海内外高球迷眼中首选、Damai Laut 首屈一指的五星级度假村。

邻近的景点名胜计有：太平湖、升旗山、椰壳洞、三宝洞、凯利古堡、Trong 温泉、Matang Mangrove 原始森林、Kuala Who 森林公园、Lata Iskandar 瀑布、Mangrove 湿地、Terrapin 河野生动物孵蛋中心、Kuala Gula 鸟禽庇护中心海龟庇护中心、安顺斜塔、瓜拉江沙皇家博物馆、霹雳博物馆、Pasir Salak 历史中心、柚子园、芒果园、水稻田、燕窝天堂、渔村、煤炭厂等寻幽览胜，舒展生活空间也处处惊喜。

4. 双溪大年瑞园旅馆（Swiss Inn）

5. 澳洲悉尼Garden Lodge旅馆

6. 关丹瑞园度假胜地与水浴度假村（Swiss Garden Resorts & Spa Kuantan）

辟捷控股同时也进行酒店管理，所营运的酒店有：

1. 槟城的The Gurney Resort Hotel & Residences

地理位置优越，位于槟城最具活力的娱乐和美食的海滨地区 - Gurney Drive大道。
酒店距离槟城国际机场，约20分钟，由公路25公里，共有259工作室套房和双卧室套房。

酒店毗邻几乎槟城所有主要的购物中心，如合凯德产托（ CMMT，5180，主板产业信托股）旗下的您商场（Gurney Plaza）、汇华产业（HunzPty，5018，主板产业股）的Gurney Paragon购物广场和新加坡凯德商用（CapitalMalls Asia）的皇后湾商场（Queensbay Mall）。

2. 槟城的Northam All Suite

位于槟城乔治市。

与The Gurney Resort Hotel & Residences一样，酒店也是坐落在槟城的商务和商业中心，从关仔角（Gurney Drive）来少于5分钟的车程，距离机场约20分钟路程。

3. 马六甲Swiss Garden酒店（306间房间）

32层楼高的酒店共有306间套房，在一个综合发展项目里面，这个综合发展项目也包括来：零售商场及服务式公寓。

酒店的设备也包括一个可容纳1000人的大宴会厅和一个无边际泳池。

酒店坐落坐落在马六甲区汉都亚单轨火车站附近，面向马六甲河，步行即可抵达马六甲文化街（Jonker Street）和附近的世界遗产区。

2013财政年的年报显示，辟捷控股的三大主要净利源自：物业发展、酒店与休闲和电缆这三个业务，分别占了总净利的46.8%、27.9%及22.8%，三个业务加起来总共贡献了总净利的97.5%。

也由此看见，辟捷控股的重头戏还是落在物业发展这业务上。

下图显示各业务的贡献：

物业发展 (Property)

截至2014年2月辟捷控股正在进行着9个发展项目，发展总值为16亿令吉，工程可以持续到2015年。

（1）蕉赖的优乐城 (You City)，永久地契。

以‘生活方式转型 - 城中之城(Transforming Lifestyle –A City-Within-A-City)’为概念。

占地面积达20.6英亩，地点也极靠近捷运站，沿着车辆流量非常高的Grand Saga大道而建，是一个1400个单位的服务式公寓、商店办公室、办公室以及零售商场的综合发展计划。

2012财政年第3季度推介第一期，发展总值为1亿9000万令吉，在两座分别楼高31层及27层的大楼，兴建面积介于533至1453平方尺的标准型服务公寓；2524至2777平方尺的复合式房屋及阁楼单位。

这两座大楼拥有零售商店和附设观景平台、顶楼健身室及休闲室。

优乐城整个项目的发展总值估计大概是10亿令吉。

（2）梳邦优旺城(USJ You One)，永久地契。

占地2.7英亩，是梳邦地区的一项符合绿色建筑指标的新房屋发展计划。

此计划透过环保概念，打造一座自成一格，与热带气候及城市生活融洽共存的高品质建筑物。

由于地点位于轻快铁路线延长计划附近，因此交通会更加便捷。

Residenz A及Residenz B，发展总值为2亿1千5百万令吉。

（3）富都监狱和敦拉萨交通枢纽之间的D’Majestic，永久地契。

2012年5月成功推介，占地0.51英亩它于前年推展总值1亿7000万令吉公寓高楼。

这座20层高的新大楼具备一些卖点 - 位置优越、设计一流、最佳投资和信誉崇高的发展商。

由于地点靠近吉隆坡著名地标如城中城KLCC、武吉免登中心、建议中的敦拉萨交通枢纽、新宜家(位于葛京发展范围内)、建议中的默迪卡遗产计划和未来的半山巴发展走廊，要得到本地和海外投资者的青睐相信不难。

这项发展计划一旦落成，将由具备优秀酒店管理专门知识的瑞园国际Swiss-Garden International(SGI)负责管理。

整个发展项目的发展总值为1亿7千万令吉。

（4）槟城北海城镇的威乐轩 (Bandar Butterworth Wellesley Residences)，永久地契。

2011年7月推介发展总值1亿3千万令吉，位于北马槟城港(Harbour Place)占地16.3英亩的第四期共管公寓发展计划。

威乐轩基于彰显城市家庭健康生活，并为买者提供四款设计。

此共管公寓的齐全设施包括顶楼健身室、瑜珈及有氧运动设备、桑拿及蒸气室、水力按摩池、按摩设备、露天草地及园景、顶楼休闲室、游戏室和独特的观景平台。

与耗资20亿令吉兴建的槟城北海中环计划相对的威乐轩，也很靠近建议中衔接槟城丹绒道光与北海峇眼亚占的海底隧道。

（5）关丹Sand Series的Swiss-Garden Residences关丹Sg.Karang，永久地契。

占地22英亩的关丹双溪加弄(Sungai Karang)Swiss-Garden Residences，距离关丹的瑞园度假村(Swiss-Garden Resort & Spa Kuantan)仅咫尺之遥，于2011年10月推介。

这个渡假村，命名为沙滩系列(Sand Series)的首期发展，包含公共服务公寓、城市别墅和商业亭。这个渡假村因具备水上乐园主题的特色而更具吸引力。

沙滩系列(Sand Series)发展总值为9千2百万令吉。

至于被冠以珊瑚系列(Coral Series)这个美丽名称的第二期发展项目，如今正处于策划阶段。

（6）新山古来，永久地契。

2011年11月，在南马柔佛的公主城(Taman Putri Kulai)推出了Parcel 10G期的双层排屋Grow Homes和单层排屋Melody Homes，已经售完，并在2013年11月竣工。

趁胜追击，2012年在柔佛州依斯干达区的山顶，推出了高档房屋发展计划嘉丽台山庄(Mon't Calliats)，总共将发展83间围篱保安住宅，占地30英亩。

依斯干达区目前正在引领柔佛州的经济发展，因此当地产业价值也节节挺升。

（7）金地花园Duta Kingsbury，永久地契。

地理位置非常优越的Duta Kingsbury也备有占地面积达2英亩的绿林景观、庭园水景以及先进的设备，绝对完美体现了品味优质生活的严格要求。

位于金地花园（Sri Hartamas）占地10.23英亩，这是辟捷控股的另一项旗舰项目，发展总值3亿令吉，是围篱笆和保安严密式的高级公寓。

将有64个3层楼高的单位住宅和210个公寓单位，价格从每平方尺700令吉起计。

（8）云顶高原，将发展923个服务公寓单位与酒店。

辟捷控股也将在凉爽宜人的云顶高原推介在这个度假胜地的首个发展计划。

这项发展计划包含923个服务式公寓单位，以及312间由瑞园国际酒店(Swiss-Garden International)管理的4星级酒店房。

（9）关丹柏诺（Penor）区

占地1007英亩，将发展一座新城镇。

营业额及净利

2014财政年，第三季度截止2014年3月31日：

累计营业额：7亿0550万2千令吉，增长19.1%
累计净利：7588万8千令吉，增长90.4%

股价：1.86令吉
累计每股净利：16.75仙【年度化后为22.33仙，假设脱售辟捷大厦，可取得每股净利相等于22仙，那么2014财政年全年的每股净利将达到44.33仙】
本益比：11.1倍

每股净值：2.21令吉
价格/净值：0.84倍

股本：456,134,000

现金及约当现金：1亿3902万令吉
借贷：4亿6700万令吉

辟捷控股截至2014年2月，其未入账销售额维持在8亿令吉。同时还有40亿令吉的潜在发展总值，将有可能在2014年后的3至5年内推介。

辟捷控股尚有未开发的土地大概670公顷，主要在巴生谷，关丹，柔佛和槟城（这还不包括澳洲面积达2.026公顷的土地）。

辟捷控股的股权分配，主要还是在大众手里，至于投资机构则只持有区区的4.21%。

倘若黄宗华真的是愿意与小股东们"Together we build a brighter future"，那么万一有其他投资机构看上它的话，类似帝亿成功置地（TITIJYA，5239，主板产业股）被友邦保险控股有限公司（AIA）及香港友邦保险控股有限公司相中后，股价遥遥直上的情形会不会发生在辟捷控股身上呢？

一个每股净值2.21令吉，而股价才1.86令吉的股票。

(注：此文写好时，股价已经去到1.89令吉了。)

Tuesday, July 29, 2014

服（3）：英莎【INSAS】，含『英』咀华

根据文告，每持有5股普通股，可以1令吉认购1股可放弃可赎回优先股『RENOUNCEABLE RIGHTS ISSUE OF REDEEMABLE PREFERENCE SHARES (“RPS”)』，同时获赠2个凭单。

我有个绰号叫羊王，外人都称他杨过的朋友，这个羊王的称号绝对不是自己封的，因为他很会解读这些对一般投资者来说有点复杂的文告。

在看了他在面子书的几个分析后，我将之整合一下，这样诠释：

可赎回 = 英莎（INSAS，3379，主板金融股）可以在任何时间用1令吉跟持有人买（赎回）回这个优先股（RPS）

可放弃 = 假设英莎凭单（warrant）持有人，计划将凭单转换去英莎母股，就必须用1令吉现金去转换。

不过，如果凭单持有人手中也有优先股（RPS）的话，可以放弃1个优先股 + 1个凭单转换成 1 英莎凭母股，也就是说，完全不需要出一分钱（手续费不算），就可以做转换。

简单来说，它就类似一个5年的定存，现在用1令吉去认购，五年后英莎付回1令吉，本金上没有什么损失，那么有什么好处呢？

好处就是：

1. 这个为期5年的定存，每年享有4仙的利息，同时还会送出2个免费的英莎凭单。

2. 另一个好处是假设英莎有卖占超过25%的净资产(NTA)，优先股(RPS) 持有人将有权分到一点钱。

第二姑且不说，就先看看第一个好处（至少看上去是）。

送出2个免费的英莎凭单，凭单转换价为1令吉，所以假设英莎的股价能够站稳在1令吉20仙，那么凭单的开市价至少都有大概20仙『省略溢价(Premium)』。

那么2个凭单就有大概40仙的赚幅，如果将之卖出，就会赚个40先，那么就变成你只用60仙去认购这个优先股(RPS)。

另一个大胆的假设就是，“万一” + “如果” 凭单“一个不小心”被炒上50仙，然后持有人趁高套利，那么这个优先股立刻变成免费股了，之后，每年就享有4巴仙的利息。

要注意的是，除权当天英莎的价格是会被调整的，请别贸然哦。

这个优先股的唯一缺点是它就只是一个简单的定存而已，不能像置地通用(L&G) LA那样可以加钱换母股，所以上市后他的价格不会跟着英莎起落浮动。

英莎虽然是被归纳在金融板块，然而其联号公司的业务确实极其广泛，属于名副其实的投资控股，主要的业务如下：

1. 金融服务和信贷（financial service & credit）；
2. 物业发展及投资（property development & investment）；
3. 投资控股及贸易（investment holding & trading）；
4. 零售贸易及汽车租赁（retail trading & car rental）；
5. 资讯科技相关服务（information technology related services）；
6. 联号投资（associate companies)。

截至2014年3月31日第三季度的报表显示，金融服务和信贷、物业发展及投资、投资控股及贸易、零售贸易及汽车租赁和资讯科技相关服务对总营业额的贡献为：20.4%、1.8%、69.1%、7.3%及1.4%。

由此可见，主要的收入来自投资控股及贸易和金融服务和信贷这两大业务。

金融服务和信贷（financial service & credit）

此次筹资所得中，将有6000万令吉注入独资子公司M&A证券。

益纳利（INARI，0166，创业板）转至主板交易，并把公司名改为“益纳利美昌有限公司（Inari Amertron Bhd）”，M&A证券行就负责了此项事宜。

英莎目前正在重组证券经纪部门，开始更专注于咨询支援服务，同时缩减传统股票经纪。

预计这种组合策略，可以增加收入，同时降低低利润业务的成本。

物业发展及投资（property development & investment）

和合建筑（HOHUP，5169，主板建筑股）是在2008年7月，因面临财困问题而陷入PN17。

在继宣告完成财务重组和企业转型计划后，也象征着PN17行列公司———和合建筑整装待发的时候。

和合建筑在武吉加里尔（Bukit Jalil）的60英亩地皮已经被鉴定为商用永久地契，将和马顿（MALTON，6181，主板产业股）联营发展当中的50英亩土地为“武吉加里尔城”或称为“Pavilion2”。

假设发展总值（GDV）达40亿令吉，根据合约，和合建筑占发展总值的18%，保守估计该项目将可在未来10年，按年贡献4500万令吉净利。

和合建筑其他业务，分别是建筑和预拌混凝土业务。

和合建筑总执行长黄吉良在2014年6月19日的股东常年大会后，向媒体透露了一项讯息：“相比去年，我们相信今年盈利可轻易录得双位数增长”。

2013年的年报显示，英莎正在增加对和合建筑的直接和间接『透过富美资源（FRB，9008，主板科技股）』股权，根据最新的发布，截至2014年6月27日，英莎本身直接持有34,947,650和合建筑的股票，占11.45%。

投资控股、零售贸易及汽车租赁（investment holding、retail trading & car rental）

此次筹资所得中，将有500万令吉给英莎Pacific Rent-A-Car公司。

英莎也持有Dome Cafe43.4%的股权。

也同样持有43.4%的高时装零售及餐饮联营Melium控股私人有限公司，自从1989年就一直成为马来西亚顶级时尚和生活方式的零售商，并在马来西亚继续领先潮流。

拥有超过100个知名的品牌，同时在整个马来西亚和印度尼西亚拥有超过40家分销店。

据知，英莎管理层将继续加大品牌和分销店的数量。

英莎的独资子公司Insas Plaza私人有限公司进军家具业，在2014年6月14日，以现金2887万5000令吉，收购成业资源（SYF，7082，主板消费产品股）的2750万股，或相等于10%股权。

英莎指出，此举主要是扩大投资组合，加强投资潜在价值。

截至2014年4月30日第三季度的报表，成业资源每股净值为0.66令吉。

下图显示成业资源过去8个季度的税后净利。

资讯科技相关服务（information technology related services）

英莎旗下的两大王牌：益纳利美昌（INARI，0166，创业板）及富美资源（FRB，9008，主板科技股）。

在2012年，英莎将51％的子公司益纳利美昌上市后，虽然股权稀释至36.4%，不过作为电子制造服务（EMS）业务领导者的益纳利美昌，因为它有强劲的赚益成长和有远见的管理层，被视为本地科技领域的心头爱，股价一路直上。

益纳利美昌的主要业务，是电子制造和包装服务（EMS），进行无线和手机部门的无线频率（RF）晶片组装，领先品牌的智能手机、平台电脑和光电器材的主要零件。

收购美昌公司后，益纳利美昌拥有9座厂房，其中5座在槟城、1座在柔佛、2做在菲律宾和1座在中国。

副主席陈成俊曾指出，益纳利美昌放眼在3年内，取得10亿令吉营业额。

在2013年的年报上，英莎就很自豪的宣称其对益纳利美昌的账面价值是9000万令吉，然后益纳利美昌的市值（加凭单）却达到2亿6000万令吉，当中的未实现重估盈余（unrealised revaluation surplus）就高达1亿7000万令吉。

英莎2013财政年的年报，准备的时间大概是在2013年10月28日，当时益纳利美昌的股价为1.329令吉，凭单为0.975令吉。

今天，益纳利美昌的股价为3.24令吉，凭单为2.83令吉。

母凭子贵，大家应该都可以大概自行算算，益纳利美昌对英莎的贡献有多少。

除了益纳利美昌，英莎同时也持有另一家上市的科技股，那就是富美资源，持有11.8%的股权。

富美资源的核心业务是资讯和通讯科技（ICT），在2004年富美斯（Formis）通过业务注入上市公司My-Infotech，并在2006年完成以后，正式改名为富美资源（Formis Resources）。

富美资源过去的业务平平无奇，是一家赚亏反复无常的公司，不过却企业活动频频，也曾经削资、以子公司股票代息、配发附加股、免费凭单等等，10年来并无现金股息派发。

2013年5月，富美资源对微想科技（Microln，0126，创业板）提出有条件自愿性收购，以每股60仙收购微想科技剩余股票。

富美资源与微想科技这两家公司的核心业务相同，富美资源希望能透过这次整合带来协同作应，也能提高营运效益、扩大分销网络等。

截至2014年4月30日，富美资源持有微想科技88.52%的股权，尽管大众持股并无法符合上市条例规定，但富美资源仍有意维持微想科技上市地位。

下图显示微想科技过去10个财政年的税后净利，开始的前面几年业绩浮浮沉沉，但2011年之后，微想科技似乎走出了康庄大道。

下图显示微想科技最近8个季度的税后净利，2013年第四季度至2013年第三季度，以及2014年第一季度，出现萎缩。

截至2014财政年第一季度，微想科技的现金及约当现金总值为2千201万7千令吉，没有任何借贷，是一家净现金公司。

因此，2014年4月，富美资源建议，以总值5000万令吉脱售旗下从事资讯科技解决方案业务的5家子公司，给其上市子公司———微想科技。

微想科技将通过支付部分现金及发出4500万股可赎回优先股给富美资源，完成上述交易。

富美资源在这5家公司，共投入1亿581万令吉的资金。

上述这项脱售计划，主要是为了配合富美资源把业务与微想科技的业务整合起来，不但能够辅助微想科技在金融服务业的应用程序功能；同时，业务扩大的微想科技，也能够在这资讯科技领域中保持竞争力。

微想科技也发文告建议，配售10%股权，预计筹集1150万令吉，部分资金将用作上述交易。

早前提到，微想科技的公众持股不达标，此外，这配售活动希望能够让微想科技达到公众持股率25%的标准。

下图显示富美资源最近10个季度的每股净利，在收购了微想科技，同时将5家子公司注入微想科技并进行整合后，富美资源下一个动作就是易名。

富美资源最近（2014年7月22日）向马交所报备，建议易名为“Omesti有限公司”。

上述建议，在即将举行的第14届股东大会，征求股东的批准。

易名后，欲火重生？值得跟进。

其实富美资源的另一个值得关注的地方就是 - 和合建筑。

之前说过，英莎早前一直在市场上不断直接与间接增持和合建筑，当中的间接，就是透过富美资源了。

富美资源持有和合建筑大概23%的股权。

当你以为就此结束时，其实不然。

富美资源还持有DGSB（DGSB，0131，创业板）60.03%的股权。

富美资源资产，除了之前所提及的合建筑、DGSB及微想科技等上市公司，也包括其他没有上市的公司，比如：First Solution（100%拥有）；Yakimbi（66.67%拥有），以及最近收购的丹麦移动金融服务公司Bancore（18.62%，优先股100%）等。

富美资源通过一项投资合约，以200万欧元（864万9600令吉）认购Bancore的50万1253股新股。

同时，该公司再以100万欧元（432万4800令吉）认购Bancore的25万627股新不可赎回可转换优先股，另再认购62万7005张凭单，总值250万欧元（1081万2000令吉），促使认购股权达10.81%。

透过投资Bancore将允许公司接触移动科技这迅速发展的领域，接触新颖的汇款服务商机，进一步扩大公司营收来源。

摘自南洋商报黄金十年：

我们把富美资源在这三家公司的股权列在表一（由于这是私人统计，可能和真正数字稍微有点出入，我们希望在它的本年度年报出炉后再求证）：

持有英莎，等于持有多家上市公司，这包括益纳利美昌、富美资源、和合建筑、DGSB、成业资源及微想科技。

这些公司的市值，都随着最近一波的涨潮，出现不同程度的涨幅。

截至2014年3月31日的报告，富美资源的股额是3.87亿股，每股净值是0.6574令吉。

截至2014年3月31日的报告，英莎的股额是6.64亿股，每股净值是1.73令吉。

由于账面上的估值是以面值做认列，如果一个一个深入去计算以上资产的增值，那么英莎最终的每股净值应该还会再提高吧？

然而，价值能不能够被释放出来，很大的因素也取决于英沙执行副主席兼总执行长汤国基，汤国基直接与间接持有24.48%持股，是英莎目前的主要大股东。