一股作气：贺达产托提升资产价值

一股作气
财经周刊
投资观点 2013-08-19 13:48

在收购产业活动推动下，促使贺达产托（HEKTAR，5121，主板产业信托股）的产业组合规模总值突破10亿令吉大关，如今更放眼倍增至20亿令吉。

为提高租金收入和让产业增值，贺达产托也将进行资产增值举措，以期引进更多的国际品牌驻入，为购物商场打造成崭新的形象。

贺达产托在第二季度内的租户合约期满和租金上调方面，整体上取得9%的上涨，是个相当鼓舞的调整。

大马首个以零售为主上市的贺达产托，正逐步扩大旗下产业组合，以提高其产业规模，持续寻求更多的收购机会。

2012年，贺达产托耗资1亿8100万令吉，收购双溪大年的中环广场（Central Square Shopping Centre）和居林的新世纪广场（Landmark Central Shopping Centre）。

随着收购位于吉打州的两座广场于去年10月完成，旗下的产业组合也增加到如今的5座购物商场。

其他的3个产业组合分别为：梳邦在也的首邦百利广场（Subang Parade）、马六甲的皇冠百利广场（Mahkota Parade），以及麻坡的威德百利广场（Wetex Parade）。

于2006年12月在大马交易所上市的贺达产托，从当初的两个产业组合规模为5亿令吉，已倍增到10亿令吉以上。

为更上一层楼，该产托管理公司放眼在未来，强化现有的产业组合规模，计划翻倍到20亿令吉的目标。

为此，管理公司将继续探索其他具备收购潜能的机会，主要放眼收购能够提供产业收益以及增值的产业目标。

尽管有意提高产业组合规模，但是对于收购新资产活动，管理公司目前并没有设下一个明确的时间表或期限。

另一方面，为提高租金收入和潜能的产业增值，该产托管理公司也将进行资产增值举措（AEI），从而提升投资回报。

中环广场第3季翻新

贺达产托已敲定在今年第三季，为中环广场展开翻新工程计划，而总成本也从1900万令吉上调到2300万令吉。

翻新计划包括：扩展该广场内的戏院（从现有的3个荧幕增加到9个荧幕）、提升停车场工程，以及将一些空间转为零售空间等。

这项产业增值举措料在明年杪完成，旨在改善和为该广场重新定位、提高购物者到访的人次，以及吸引更多国内外的品牌商店驻入，打造成崭新的形象。

翻新计划的成本将通过银行贷款融资。兴业研究指出，这将促使贺达产托的负债率，从现有的0.41倍，稍微提高到0.43倍。

值得一提的是，通过银行借贷而非发行新股，可避免稀释化该产托的每股盈利。

兴业研究相信，0.43倍的负债率依然处于可管理的水平内，且在翻新工程后，正面的重估潜能有助于减少长期的负债率。

提高租金

不仅如此，翻新计划预料将能提高该广场的租金，平均预测可提高至少20%，而目前的租金每平方尺介于2令吉到3令吉。

在业绩表现方面，贺达产托的营收和净资产收入维持稳定增长，然而，净收入上则出面明显的波动（见下表）：



上半年收入涨15%

在收购吉打州产业的贡献下，2013上半年的营收按年劲扬22.5%至5973万5000令吉，而净收入则上涨15.1%到2187万3000令吉。

除了新产业的贡献以外，在上半年租户合约期满当中，租金上调的平均幅度达8%，而单单在第二季度，上调幅度更高达9%。

自上市以来，贺达产托每个季度皆派发股息，2009年和2010年同为10.3仙，以及2011年和2012年同样是10.5仙。

以周五闭市价格1.56令吉和2012年的股息计算，贺达产托的周息率达6.7%，处于相当诱人的水平。

在估值方面，以2012年的每股加权盈利计算，该产托的本益比为9.1倍，而在股价净值比则为1.05倍，溢价水平远低于其他大型产托。

未来的收入增长动力，将来自租金调整的能力、计划翻新后的租金上调潜能，以及正在探讨的收购产业计划等。

至于该产托潜在的投资风险，包括面对利率上调的压力、更多新购物广场的冒现与业者间的竞争，以及高度依赖大型租户等。





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