小投资者开始关注 大马产托崛起

2010-08-02 15:04

随着大马股票交易所近来的两大IPO--双威产托（Sunreit）和嘉德产托（CMMT）的风光上市，使到在大马上市的产托公司达到14家，产业投资信托基金（REITs）这个新崛起的金融工具，开始受到更多投资者的注意。

在本地一家外资投资银行担任产托项目研究经理的林大卫（David Lam）对《理财第一》表示，这是大势所趋，产托在马来西亚已经成型，未来随着国内更多的产业巨臂，如杨忠礼机构、怡保花园（IGB）旗下的谷中城，以及城中城（KLCC）等陆续加入，势必会得到中小投资者更大的关注。

他说：“杨忠礼机构已经表明有意将旗下的酒店业务分拆，加入REITs的行列；我们估计佳世客（Jaya Jusco）也可能入列，因此大马的产托会从今年起，进入腾飞的年代。”

林大卫分析说，我国自从第一支产托股票————Axis投资（Axisreit）在2005年8月挂牌上市至今，虽然陆续有其他产托公司挂牌，而且投资回酬率也不错，在国外享有很好的声誉，但一直无法引起太多散户的注意，直到最近双威产托和嘉德产托的风光上市，才让投资者开始关注什么是REITs。

“我们最近接到许多咨询电话，散户投资者越来越关心REITs，但是他们几乎是没有概念，我们需要花很多时间去解释。”

他开玩笑说：“我们时常会对客户说：‘产托就是花最少的钱，可以成为百货商场的股东’，由此，慢慢解释他们就比较容易了解。”

相较于股票等金融资產，不动產由于具有实体的存在，看得到、摸得到，加上多数不动產有着可见及可预测的租金收益等实际现金流入，这与一般股票投资大不同，因此其价值的评估也就不像股票等那麼抽象。

投资以商业不动产为主

以目前大马市面上发行的REITs来看，其投资目标多数以商业不动产为主，包括办公大楼、购物中心、百货公司、工业厂房、地产开发、以及地产经纪及服务公司。当办公大楼等的空置率下降，将有机会催化租金上涨，提高REITs的收益。尤其全球人口持续激增，对于都市化及不动产的庞大需求，将更有助于REITs的长期发展。

林大卫表示，REITs具有如下的一些特征：首先，它是一种集体投资计划，即可以在公开市场募集，这样就决定了其资金规模较大，与房地产业的资金要求相匹配。例如，最近双威产托和嘉德产托就募集了超过40亿令吉的资金，这对两家公司的产业发展都有很大的推动力。

其次，其收益来源于房地产的租金收入，相对比较稳定且收益率高于银行同期存款。第三，它是一个可以长期经营的金融工具，这在一定程度上可以规避短期的投机行为，有利于维护投资者的利益。最后，有规范的法律制度监督，从而避免了制度性风险。

他说，我国是亚洲国家和地区中，最早建立产托法律规范的国家，在2005年就立法规范，这也造就了大马产托制度的完善，未来前景看好。

房地产公司经REIT重组

林大卫从企业经营的角度来分析，业主及发展商可以透过REITs形式重组其房地产物业，从而改善资产负债表及增加资金流动性。新资金可用于房地产收购、企业扩张、旧物业修复及更新，或其它更高增值的投资与房地产发展。把房地产以REITs的重组，能充分发挥该房产之隐藏价值，同时通过REITs的股分保留其控制权。

他说：“以上种种的优点，促使REITs在世界各地蓬勃发展起来。目前，REITs在多个国家已被公认为有效的房地产投资工具，并为业主及发展商提供更多的融资管道。”

他还说，由于REITs的价值主要取决于其房地产价值，通过其高透明度的投资政策,使REITs能在接近其净资产总值(NAV)的水平交易。REITs为上市房地产公司提供了另一种企业结构的选择，比如一些上市房地产公司的股票市值远低于该公司的房地产的资产净值，透过资产转让把房地产注入REITs，可以提高该房产的价值，从而提高了股东的回酬。

由于受限于投资政策，REITs不可参与房地产与空置土地的开发，因而REITs的投资风险会较上市房地产公司为低，相应回报率(Required Rate of Return)亦会较上市房地产公司为低。较低的相应回报率及资金成本使到REITs在物业收购方面有成本的优势。

他指出，对一般投资者而言，REITs的主要吸引力包括了高股息、收入稳定、合理增长潜力、低成本的房地产物业投资、较灵活的投资策略等。

房地产新兴融资工具 REITs亚洲迅速起步

产业投资信托基金 (简称REITs)作为一种新兴融资工具，它既能拓宽房地产融资的管道，让只有少额资金，或对房地产市场的知识和经验不足的投资者参与到大型的房地产项目投资中去，从而满足了广大中小投资者对房地产业的投资需求，同时又降低金融业的系统性风险，大大促进房地产业的发展。　

它源于上世纪60年代的美国。继美国之后，REITs概念也逐步出现在欧洲、非洲及大洋州，但在亚洲的发展却很晚。虽然第一家REITs公司1989年成立于马来西亚，但绝大多数亚洲国家或地区都是在经历了1998年亚洲金融风暴后，于2000年之后发展起来。近年来，日本、新加坡、韩国纷纷建立了REITs公司的市场，而香港和台湾的REITs市场也在快速发展过程之中，起步虽慢但发展快速。

REITs属于不动产证券化的一种类型，由受托的专业管理机构向投资者发售信托份额募集资金，并以之投放于房地产及相关权利，并将投资收益按信托份额分配给投资者而成立的信托。以香港为例，香港证监会认可的REITs必须以信托方式组成，即须把最少90%的除税后净收益，以股息形式定期派发给投资者。至于投资信托的内容，REITs主要通过拥有及管理可带来收入的房地产项目(但不能参与房地产发展活动)，包括购物中心、办公楼、酒店、工业厂房、学校、医院、停车场、度假村及服务式住宅等，为投资者争取及提供定期收入。

REITs最初的成立可追溯至19世纪末的美国。然而由于20世纪30年代起美国税制的改变不利于REITs市场的发展，REITs并未能兴旺起来。1960年美国颁布了《房地产投资信托法》和修改《国内税收法典》，确立了REITs的一些税务上的优惠(避免了双重征税)，REITs投资市场逐步建立起来。至90年代以后，主要成熟国家或地区与部份新兴市场如英国、法国、加拿大、澳洲、日本、韩国、香港、马来西亚等均开发了林林总总的REITs供投资者选择。

目前全球REITs的总量约为500支，总市值则近5155亿美元，其中美国交易的约有190支，占全球总市值的45%左右。

亚太REITs 绩效赢股市

具有固定收益概念的亚太REITs资產，今年的涨幅遥遥领先亚股。投资信托业者认為，经济高成长与亚洲各国实质负利率的环境，都是促使资金流入亚太REITs资產的主因，投资人应持续留意。

彭博资讯统计，亚洲各国今年以来的REITs指数都明显领先大盘，例如澳洲与香港两地，当地REITs指数的表现就领先大盘超过9%，即便是经济表现不佳的日本，REITs指数也领先大盘7.49%，至于东协的马来西亚与新加坡，股市出现难得的正报酬，但当地REITs指数的涨幅更大，分别达到10.35%与8.39%。

东协国家经济的快速成长，造成聚落效应与人才匯聚，让当地的商办、工业、零售、酒店等REITs出现难得的表现；以新加坡来说，受惠于金融开放与观光赌场，不但有超高的经济成长率，更吸引大量的观光客与商务人士进出，都有助於当地租金行情提升。

专家指出，包括“固定配息”、“比公债更高的报酬率”、“比股市更低的波动性”，都是亚太REITs跟亚债类似的部分，但是REITs跟亚债不同的地方在于，REITs是股票，所以有低本益比与价值重估（Re-rating）的题材，所以只要股市气氛转佳，亚太REITs可以发挥比信用债券更大的投资效益。

回酬远胜传统工具 产托投资优势出众

产业投资信托基金（REITs）逐渐受到投资者青睐，因为他具有许多优势，投资回酬率也远高于一些传统投资工具如定存、债券等，甚至不输一些基金。

投资REITs最大的优势是什么呢？不动产是以实体存在的，其价值较其他金融资产够容易评估，且具有稳定的现金流入。

相较股票等金融资产，不动产由于具有实体的存在，看得到、摸得到，加上多数不动产有着可见及可预测的租金收益等实际现金流入（这是与一般股票投资最大不同之处），因此其价值的评估也就不像股票等那麽抽象。

以目前市面上发行的REITs来看，其投资标的多数以商业不动产为主，包括办公大楼、购物中心、百货商场、工业厂房、地产开发、以及地产经纪及服务公司。

当办公大楼等的空置率下降，将有机会催化租金上涨，提高REITs的收益。尤其全球人口持续激增，对于都市化及不动产的庞大需求，将更有助于REITs的长期发展。

而且，亚洲地区REITs平均收益率较10年期公债殖利率高，更加不是现金存款利息可以相比，因此非常适合长期布局。

若是以长期投资的价值来看，我们通常会和公债殖利率来作比较。

目前亚太各国REITs的收益率平均较当地10年期公债利率高，以日本来说，当地REITs的平均收益率为5％，较当地日本10年期公债高了3.5%（即350个基本点），而以在金融海啸中受伤较轻的马来西亚来说，我国REITs的平均收益率就有着近7%的水准，今年估计超过8%。

在全球一片金融动荡中，目前亚太REITs能提供全球投资人较高的收益率，相当适合投资人做为资产布局中的长期配置或是退休理财规划的考虑重点。

产托较传统房产投资占优

产托和传统产投资方式相比，具有明显的比较优势，主要分列如下：　　

1REITs是一种房地产的证券化产品，通常采用股票或者受益凭证的形式，使房地产这种不动产流动起来，具有很强的流动性。在国外可以上市交易，甚至投资者在持有股份1年之后可以要求投资信托公司回购其股份。

2REITs将所募集的资金委托专业人士集中化管理，进行多元化投资组合，选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务进行投资，根据投资组合的原理，可有效降低投资风险，获得相对理想的投资回报率，从而避免厂直接投资于单一化房地产资产带来的高风险。

3传统的房地产投资往往需要投资者投入数额巨大的资金，同时可能担负着较大的债务风险，因而普通的中小投资者对之只能望而却步，难以介入。REITs的出现改变了这种状况，它将房地产资产拆细证券化，为中小投资者提供了一个进入房地产投资的较好渠道，使得房地产投资变得大众化。中小投资者在担负有限责任的同时，有机会间接获得原本可望而不可及的大规模房地产投资的高收益。

4作为一种金融工具，REITs由于其本身的特点而成为一个很好的融资管道，目前国外通行的REITs运行机制如股份制、有限公司责任制、自由进入和退出机制、专业化管理、投资组合、税收优惠和规范有效的监管制度等保证了REITs可以集中大量的社会资金（包括普通中小投资者的闲散资金），从而产生规模经济效应，获得较高投资回报，降低投资者的投资风险，因而是一种较好的金融投资工具。

REITs风险不比股票低

虽然REITs的股价和企业表现较为稳定，但是仍有一定的风险投资须知。

1 同受评估机构的评级影响

REITs的资产价值和租金会随通胀而上升，但是REITs股价与一般股票一样，同样受到投资银行和机构发表报告所影响。像早前多只新加坡上市的REITs被花旗银行调低评级至“沽售”，理由是新加坡与全世界一样面对通胀压力，再加上环球信贷紧缩，导致REITs的借贷成本上升。当日报告一出，股价便应声下跌7%之多。

2 基金持股量高面对转持或赎回压力

很多REITs都有大型基金持股，作为投资收息式参与运作。由于，REITs派发高息在跌市时发挥资金避难所的作用，但是假如面对环球股市急挫，持有REITs的基金亦有机会被本身客户提出赎回要求，继而需要沽出REITs套现。另一方面，在大牛市时市场很多股票增长动力惊人，而REITs就只有稳定收入，少了一分憧憬，因而会被持有基金沽出，换马至其他股票上，令沽压明显增加。

3 受房地产市况和环球经济影响

根据一般国家和地区的守则，REITs只可以投资于有收入的房地产业务，如商场内已有租户入伙交租金，但亦可以收购暂时没有收入或重建中的物业，但价值不得超过基金的净值 的固定比例，如10%。由于REITs只可以参与单一市场，不能做到风险分散，且房地产流动性较低，调整投资组合灵活较低。此外，物业的价值也会受经济影响，如租金回报、土地供应增加与否，物业税以及经济是否急速下滑有关。

4 高息并不保证派息

REITs最吸引投资者是高息，但是这个高息并不代表一定派息，要视乎租户是否按时交租以，租约年期以及出租率等，租金收入对REITs的现金流十分重要，也是支持派息的重要因素之一。REITs所管理的资产愈大，所收取的管理费及租金愈多，有助其收入增加。不过，有些REITs会设表现费，令管理层会向高于市价收购物业，而卖家又用较高的租金短期租回物业，此举无疑提高了基金的回报，但万一物业市场突然下滑，就会对基金构成极大伤害。